分析｜启德跑道区头炮盘　拆解维港1号首批定价保守原因

中国海外（0688）启德跑道区项目维港1号，今日（24日）开价，首批212伙折实均价22,977元，折实入场费656万元起，折实均价不但较同区新盘低开一成，部分单位的呎价及售价也较区内的二手私楼低，定价算保守。项目预计7月初开卖，2023年3月入伙。

参考资料，维港1号坐落于启德跑道4B区2号地皮，属跑道区较中间位置，面向九龙湾及香港儿童医院一带，除靠海一边，其余三方均有其他住宅项目包围，海景相对较窄。不过，旁边的4B区1号、4C区2号，中国海外也有份合资发展。

跑道区位置自成一隅　密度低

维港1号为跑道区的首个住宅楼盘，目前的交通及配套，也有别于前北面停机坪区的新盘（如启德一号、嘉汇、龙誉及THE HENLEY等）。由于北面停机坪区一带，最早期的私楼启德一号亦已入伙四、五年，而旁边两大公共屋邨、焕然壹居的庞大居住人口带动，以及去年2月屯马线第一期启德站启用，也令周边购物、交通配套逐步成型。

反而跑道区位置相对远离启德车站，附近暂时未有任何配套，短期而言，出入经承丰道往九龙湾或更快捷。此外，参考启德跑道区自2018年起，先后推出13幅地皮，私人住宅用地占10幅，商业或酒店用地占3幅。最后一幅住宅用地为4E区2号，今年初批出，预计跑道区未来五至十年仍会“大兴土木”，当维港1号落成时，周边料仍是在建中的地盘。

不过，跑道区的卖点之一是靠近海，算是自成一隅，而且跑道区的住宅密度较前北面停机坪一带住宅群低，两边住宅的定位也略有不同。

维港1号首批212伙　折实均价22977元　最平656万住启德跑道区

而早前投得启德跑道区住宅地之发展商包括会德丰、恒地（0012）、新世界（0017）、新地（0016）等。其中，新地独资投得的第4C区3号地盘，年初已获屋宇署批准兴建9幢分层住宅，以及4幢洋房，总楼面约65.5万平方呎。

第三季区内有至少两新盘出笼

随著屯马线本月27日全线开通，刺激启德区新盘需求，除维港1号外，恒地的THE HENLEY 第2期预料亦安排7月推售。另外，会德丰启德沐泰街10号项目第1、2期，4月申请预售楼花同意书，或有机会于下季推出。