美联主席黄建业：中产人士担心“饭碗不保”　换楼链未能启动

美联集团（1200）于6日举行的股东周年大会，主席黄建业指本港楼市虽受到低息影响而增加买卖，但平均价格仍然下降，需要外围资金巩固香港楼市。他又指，中美关税战加剧部份市民对经济前景的忧虑，特别是作为经济骨干的金融、银行及会计行业均出现裁员消息，不少中产人士担心“饭碗不保”，老板级亦担心“结业清货”及“资产贬值”，因而打消换楼念头，换楼链未能启动。

黄建业指出中美关税战烽烟弥漫，一度令本港经济乌云笼罩，连带影响住宅物业交投。虽然预期上半年整体住宅物业成交量将同比录得升幅，但是预测成交金额或跌10%，创9年同期新低，出现“量升额跌，价量背驰”的情况，反映楼市于撤辣后并未全面复苏。

黄建业指出，经济未改善，失业率回升，以及消费市道低迷，关税战更触发市民对前景的忧虑，推迟入市决定，令换楼链未能启动，中大型单位成交疲软“拖后腿”。黄建业建议政府积极考虑设立“跨境购房通”，引入“活水”，以“外需”激活“内需”，加快楼市复苏。

中大型单位拖累　料半年成交金额或创9年同期新低

黄建业指出，上半年的整体住宅物业呈“量升额跌，价量背驰”。预期今年上半年整体住宅物业成交量达31,200宗，较去年同期升3.3%，在无新房策支持下，成交已经算是理想。不过，期内成交金额却回落，预计仅录2,220亿元，同比大跌约一成，创9年同期新低。反观2024年上半年，整体住宅成交量同比升7.9%，成交金额亦同步上升5.2%(见表一)，即是香港楼市由“额量齐升”，变成“量升额跌”。

黄建业表示，整体住宅物业“量升额跌，价量背驰”的主要原因，并非楼价跌幅进一步扩大，而是楼市交投由细价楼主导，这现象尤以新盘最为显著，细价楼占新盘成交的比例不断上升。据美联物业研究中心综合《一手住宅物业销售资讯网》资料及市场消息，今年首5个月新盘600万或以下占比首次超6成，创一手条例后新高。若按金额划分，细价新盘成交一枝独秀。

细单位仍主导楼市　一手成交金额创纪录次低

由于细价楼主导大市，今年首5个月一手金额出现显著下跌的情况，金额由去年首5个月约964亿元，跌至今年同期约670亿元，跌幅达3成，平均每宗一手成交金额仅录859万元，较去年大减约1,209万元近3成，创一手条例后新低。预计上半年平均每宗一手成交金额约为882万元，届时创纪录以来的次低纪录。

低息吸引本地购买力反扑　内地买家占比较高

值得留意的是，随著息口回落，“供平过租”重现，本地买家入市置业转趋积极。黄建业相信，若低息环境持续，本地购买力将继续反扑，细价楼料受追捧，中大型单位未大幅受惠于减印花税，中美关税战更加剧部份市民对经济前景的忧虑，特别是作为经济骨干的金融、银行及会计行业均出现裁员消息，不少中产人士担心“饭碗不保”，老板级亦担心“结业清货”及“资产贬值”，因而打消换楼念头，换楼链未能启动。

楼市基础稳固　需留意失业率对楼市影响

黄建业强调，过往楼市回升往往由豪宅及中大型单位带动，若中大型单位交投持续低迷，整体楼市复苏步伐将受拖累。若要推动楼市交投重回上升轨道，需透过各种刺激经济措施提振中大型单位成交。