美联黄建业：大手客同比升近8倍　倡设跨境“购房通”便利内地客

美联集团主席黄建业表示，近年香港住宅交投持续回暖，2023年及2024年连续两年录得升幅，但楼价却未跟随大市回升，反而呈现“三背驰”现象。第一，楼价与成交背驰即2024年一、二手住宅成交量升约23%，但楼价跌6.86%，连续两年“量升价跌”，反映买家信心仍弱。

第二，楼价与租金背驰，情况与楼价走势相反，显示租赁需求强劲，但置业意愿低迷。第三，楼价与股市背驰：恒指2024年升17.7%，但“美联楼价指数”跌1.44%，创逾8年半新低，即相当于2016年水平。

撤辣后一年　公司名买家个案逾2100多宗

黄建业指，楼价“三背驰”的走势，同样吸引到投资客入市“趁低吸纳”，过去一年相关的个案大幅增加。据美联物业研究中心综合土地注册处的资料，2024年3月至2025年2月的一年间，已知的一手大手客的个案数目，达到584宗，同比急升接近8倍，涉及单位数量近1,500伙，同比增加接近10倍。

除了大手客外，撤辣后一年以公司名义入市的已知买家个案高达2,100多宗，同比急升约5.8倍，以上数据均证明投资者已较“全撤辣”前踊跃入市。值得留意的是，内地买家于一手大手客中的占比愈来愈高。撤辣后一年，于一手大手客中，涉及内地买家宗数达286宗，同比大增接近17倍，而涉及的单位数目更达714宗，同比激增超过19倍；撤辣前一年，内地买家占大手客约2成半，而撤辣后一年，占比已大幅急升至接近5成水平。

现时楼市由用家及刚需买家主导

黄建业认为，现时楼市仍是由用家及刚需买家主导。不过随著经济环境改善，多个支柱行业现复苏迹象、股市向好，恒指一度重上24,000点关口，带动投资气氛、息口下调，资金流动性加强，有望持续流入中港、库存高位回落，长期供应减少，以及来港专才及学生成楼市生力军，将带动楼市交投续升，楼价将逐渐找到止跌的“支撑点”。

料未来潜在供应或见顶回落

黄建业认为“高库存”是造成楼价“背驰”的主要原因，发展商为“去库存”须低价卖楼，令二手楼价受压。不过，库存有高位回落迹象，虽然去年第四季现楼货尾量升至27,000伙的纪录新高，短期供应充裕，但是长期供应却见回落。相信未来一手私宅潜在供应或见顶回落，长远为楼市带来支持。

黄建业又指出，来港专才及学生是重要购买力。港府近年积极吸纳人才及学生，将香港打造成高端人才汇聚地及高等教育枢纽。值得留意的是，新来港者多数会采取“先租后买”的策略，而一般租约期都是两年，换句话说，由今年开始将有大批“转租为买”的购买力入市，增加价量上升的动力。

可设跨境“购房通”便利内地人才买楼

黄建业亦提三建议加速去库存。第一，建议投资移民全面放宽至任何楼价的物业，楼价全数计入投资额，鼓励买楼可以移民。由于短期供应仍多，放宽投资移民，不会大幅刺激楼价上升，但可帮助消化供应，同时为库房带来收入，简单化移民政策亦有助吸引高质人才，利好香港长远发展。

第二，建议放宽印花税延至交易完成后才需缴付，让置业人士有更大的弹性来运用资金，有助减轻短期资金压力。即使因为各种原因导致相关交易最终未能完成，买家亦不必因为已缴印花税而承受损失。由于现时物业投机活动极少，相信放宽亦不会出现炒风。

第三，设立跨境“购房通”亦即是中港两地互联互通机制的“购房”版，设立“购房资金通”让两地居民可以在两地购房，并便利内地人才落户香港。