美联：首4个月新盘录5511宗、创6年同期次高　倡三招加快楼市复苏

美联物业发表楼市回顾及前瞻。当中美联物业首席分析师刘嘉辉指出，首4个月楼市呈现“一手旺、二手静”的情况。资料指，今年首4个月新盘成交量录得约5,511宗，虽然较去年同期跌16.5%，创出6年同期次高纪录；期内二手成交量却回软，料录得约1.38万宗，同比跌约7%。

美联物业分析师岑颂谦认为，“贸易战2.0”爆发后，股市曾经急挫，但已迅速收复大部份失地，恒生指数单月仅跌约4%。而“贸易战2.0”满月后，楼价及租金已经开始反映新一轮贸易战的影响，最近数周楼价窄幅上落，4月份租金环比则升约0.4%。

成交量方面，若以4月份楼市交投与首季平均每月的数字作比较，4月份一手成交较首季平均数字减少约24%；而期内二手较首季平均数字料仅下跌约2%，因此整体住宅成交量估计仅跌约8%，远低于“贸易战1.0”录得约37%的跌幅。总体来说，“贸易战2.0”对楼股市场的影响力明显较第一次时轻微。

预期未来“去库存”的速度将进一步加快

岑颂谦指出，“贸易战2.0”暂时对楼市的影响有限，主要原因，除了内地及香港早已就贸易战爆发，作出心理及经济准备外，更重要的是，两次贸易战发生时的香港楼市指标已有显著的差别。

随著市场预期今年美国有机会减息3次，本港按揭息率未来亦有机会进一步回落；而在卖地情况减慢之下，未来3至4年的潜在一手供应已从高位回落，加上发展商致力加快推盘速度下，预期未来“去库存”的速度将进一步加快。

IPO集资额方面，在港股今年重新转趋活跃下，政府估计今年IPO集资额将同比急增约8成至1,560亿元，有助刺激本港整体金融及经济。以上种种因素，均对未来楼市及楼价起提振作用。

租金表现亮眼 “供平过租”趋势扩大

岑颂谦又指出，租务市场的表现继续跑赢大市。虽然每年首季均属租务市场传统淡季，但是期内本港租金依然表现强势，今年首4个月租金已升约0.93%，升幅创7年同期次高。回顾过去25年第2季呎租的按季变化，当中18次录得上升，仅7次下跌，平均录得约1.5%的升幅。随著租务旺季重临，部分内地生提早来港觅租盘及抢租，相信第２季租金将持续攀升。

租金回报率方面，根据美联物业研究中心综合差饷物业估价署的资料，细单位租金回报率(差估署A类私宅物业租金回报率)，近数月已经重新超越按息（经络按揭息率指数），意味楼市已由“租平过供”，转变成“供平过租”，而最新3月录得约0.19%的正租务收益利差。估计随著租金升势持续，未来租金回报率的正利差将进一步扩阔，促使更多租客“租转买”及投资者入市。

土地供应将逐步回落支撑楼市表现

刘嘉辉认为，另一利好因素是长远的房屋供应有机会见顶回落。随著政府减少卖地，未来3至4年一手私宅供应呈下调趋势。根据房屋局公布最新资料，未来3至4年一手供应(包括已批出土地可随时动工(熟地)、已落成未售出单位数目(现楼货尾)、建筑中未售出单位数目)于今年首季合共录得约10.5万个单位，连跌4季并创7季新低，最新数量较去年第一季纪录高位11.2万伙减少约7,000伙，估计随著本财年潜在土地供应创有纪录的15年低位，而且预期发展商实际吸纳土地会跟随减少，在此情况下，土地供应将逐步回落，支撑楼市表现。

料第二季延续“租升价跌”　吁政府出招加速去库存

刘嘉辉预期，展望第二季，在“贸易战2.0”阴霾未散下，预期楼市大致靠稳，“供平过租”促使更多租客“租转买”及投资者入市下，一手成交料按季升约13.7%，录得约5,000宗水平，创6年新高；二手成交则估计有望录约11,000宗，按季升约6.2%，则达1年高位。至于租金及楼价走势方面，受惠租务旺季来临，以及人才及留学生持续来港利好租务市场，料第2季租金升约3%，而楼价则轻微回调，延续“租升价跌”的情况。

提三大建议加快楼市复苏　设跨境“购房通”

刘嘉辉又指出，现时楼市基本上未摆脱如好淡争持的局面，若果特区政府想加快楼市复苏，应及早提出有效措施，吸引资金来港置业，加速去库存，增加发展商恢复买地的诱因。具体建议包括。

建议投资移民全面放宽至任何楼价的物业、建议放宽印花税延至交易完成后才需缴付，让置业人士有更大的弹性来运用资金，有助减轻短期资金压力、设立跨境“购房通”让两地居民可以在两地购房，并便利内地人才落户香港。