楼市年结｜全年卖地收入不足370亿　同比插72%　四大仅一间有斩获

受新冠肺炎疫情影响，2020年本港经济全方位倒退，连带政府卖地收益亦大落后。今年全年（1至12月）政府合共推出共13幅官地，当中两幅商业地皮流标，成功批出的11幅官地亦只为库房进帐368.975亿元，同比急插约72%，即全年合计卖地收益也不及去年的一幅西九高铁站上盖商业地。

此外，中标财团方面，今年中资夺地的占比同比提升了22个百分点，而“本地姜”以中小型发展商或建材公司为主。

全年卖地收入　不及一幅西九地王

参考2019年与2020年的卖地收益，出现“天与地”之差别。据地政总署资料，去年可谓卖地的高峰期，合共推出16幅地皮，虽有3幅流标，但成功售出的13幅官地，涉及金额高达1,311.22亿元，属历史新高水平。

当中，单是新地（016）在去年11月投得的西九高铁站上盖商业地王，便涉额约422.32亿元，占整体收入三成。再加上，去年售出的6幅启德地皮，成交价介乎约98亿至159亿元，每一幅均极具份量，动辄成为百亿地王。

地皮多处非核心地段　缺“地王”级数

不过，踏入2020年，全年成功售出的11幅官地，撇除年底压轴推出、以120亿元批出的山顶文辉道第2、4、6及8号住宅地皮，其余10幅地皮主要位于非核心地段，成交价介乎8,590万元至56亿元，反映全年只有一幅地皮达到“百亿地王”级水平。

中资独资夺地占比提升22个百分点

再仔细划分财团背景，11幅售出的地皮中，中标的港资及中资发展商分别占6宗及5宗，即分别占比55%及45%，中港合资夺地的个案为零。相比2019年售出的13幅官地，港资及中资发展商独资夺地分别占6幅（46%）及3幅（23%），中港合资的个案则有4幅（31%)。

售出的11幅官地中，占4幅住宅地皮的地价属约5亿元或以下，规模细小，分布于旺角、西贡及大埔等地，故今年的中标财团不少为小型发展商、建材商及工程公司等以独资夺地。

“本地姜”占比减　四大龙头仅长实有收获

与此同时，今年四大发展商仅长实（1113）有收获，以49.51亿元投得观塘安达臣道首置上车盘用地。其余三大发展商包括新地（016）、恒地（012）及新世界（017）则未有从官地市场中成功吸纳土储。

明年卖地收入依赖中环及山顶地皮

泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚则表示，2020年全年的卖地收入大幅回落，主要因为今年推出的官地规模较细，不像去年推出西九高铁站上盖商业地王，及多幅百亿元级数的启德地皮，故发展商有能力独资出击，年内未有出现合资夺地的情况。

张翘楚又指出，年内录得启德及东涌两幅商业地流标，也是拖累卖地收益的原因之一。该两幅用地的估值上限分别高达50亿及104亿元。

对于明年卖地走势，他认为，卖地表中可供出售的地皮愈来愈少，2021年将会非常倚赖中环海滨商业地王，以及山顶文辉道另一幅面积较细的住宅地。若然市况欠理想，其中一幅出现流标的话，将严重拖累卖地收益、及至库房收入。

测量师：料更多内房来港竞投地皮

普缙执行董事及企业发展部总监（估值及物业管理）张圣典认为，过去不少内房在港发展均倾向与本地发展商合作，不过累积多年经验，个别发展商已有足够的实力及技术自行发展土地，认为未来内房有更大条件独资竞投地皮。

此外，他又认为，由于全球资金充裕，加上内地推出大湾区发展方向，料有更多内房企业来港发展。