施政报告2024|住宅按揭借7成 余伟文:银行体系可应对楼价大调整

撰文: 蔡伟南 黄祐桦
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【施政报告2024/李家超/施政报告】行政长官李家超今日(16日)早上11时会到立法会宣读任内三份施政报告。其中金管局将放宽住宅物业的按揭贷款条件,不论物业价值、是否自用或公司持有以及买家是否“首置”,按揭成数上限一律调整至七成,供款与入息比率上限一律调整为五成。

金管局表示,自2024年2月政府撤销住宅物业需求管理措施和金管局修订物业按揭贷款的监管措施,住宅物业市场略为改善。住宅物业成交由2024年第一季每月平均3,300宗,上升至第二季每月平均6,000宗。随着市场气氛回软,第三季成交量回落至每月平均3,400宗。

官方住宅楼价在2024年首八个月下跌6.2%,较二○二一年高位累计调整26.6%。非住宅物业市场亦持续调整,写字楼、分层工厂大厦及零售物业的价格在2024年首八个月分别进一步下跌17.5%、11.8% 及13.0%。此外,外围环境仍然面对许多不明朗因素,包括美国的减息步伐仍有不少变数。

物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施,是因应市场的情况采取合适措施,一方面确保银行妥善管理风险,另一方面尽量减低措施对市民正常楼宇买卖活动的影响。综合各方面的考虑,金管局认为在继续维持银行体系稳定及物业按揭贷款风险得到妥善管理的前提下,现时有空间进一步修订逆周期宏观审慎监管措施:

第一:所有住宅物业,不论物业的价值及是否自用,按揭成数上限统一为七成。

第二:以“资产水平”为审批基础的物业按揭贷款的按揭成数上限由六成提升至七成,与以“供款与入息比率”为审批基础的物业按揭贷款看齐。此项修订适用于所有住宅物业和非住宅物业(包括写字樓、商铺及工厦等)。

第三:非自用物业的“供款与入息比率”上限由四成调升至五成,与自用物业的“供款与入息比率”上限看齐。此项修订适用于所有住宅物业和非住宅物业。

第四:取消按揭申请人在申请按揭时如有就其他按揭物业作出借贷或担保,须调低所适用的按揭成数上限及“供款与入息比率”上限10个百分点的要求。

经修订后,所有住宅物业和非住宅物业的按揭成数上限划一为七成,“供款与入息比率”上限划一为五成。

以上修订即日生效,适用于今日或以后签订临时买卖合约的物业交易。有关修订同样适用于早前已经签订临时买卖合约并且在今日或以后预计完成的楼花物业的按揭申请。

金管局总裁余伟文。(资料图片)

余伟文:银行体系有充裕缓冲应对楼价大幅调整

金管局总裁余伟文表示,金管局今次是因应市场发展而决定修订物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施,将最高按揭成数和“供款与入息比率”上限回复至二○○九年开始实施逆周期措施以前的水平。即使推出今日公布的措施,香港银行体系仍然有充裕的缓冲去应对楼价一旦出现大幅调整的挑战。再次提醒市民,置业是一项长期承担,在作买楼决定时,应该小心评估风险,量力而为。

金管局会继续密切留意市场发展,并会因应物业市场的最新情况,推出合适措施保障银行体系稳定。

金管局总裁余伟文。(资料图片)
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2024年2月底楼市全面撤辣

近年香港房地产市场持续向下,政府相关政策也随之改变,以配合市况。当中最重要为2024年2月底公布的《财政预算案》,当时财政司司长陈茂波公布撤销所有住宅物业需求管理措施(全面撤辣),即时所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。又认为在当前的经济及市场情况下,有关措施已无需要。

2024年2月底公布的《财政预算案》,为楼市全面撤辣。

本财年地价收入27亿、仅占目标8.2%

本港楼市市况疲弱,发展商入标投地意欲较低。2024/25年财政年度,政府合共卖出一幅沙田小沥源源顺围住宅官地,以及两个电动车充电站项目,卖地收入合共涉资约7.22亿元。如连同补地价收益计算,估计亦只有约27亿元,仅占全年目标330亿元约8.2%,表现强差人意。

有测量师认为,目前新盘项目需以一个超平价钱发售才能吸引更多买家承接,低价开盘策略是令到发展商投地出价表现保守的主要原因。

全年住宅供应目标1.32万伙 暂时仅达标32%

综合本财年首两季暂时住宅供应情况,至今合共提供4,275伙,接近全年目标13,200伙的32%。当中包括首季(4至6月)沙田小沥源源顺围住宅官地280伙、第二季(7至9月)将于10月25日截标的沙田小沥源沙田围路住宅官地570伙、其余则为私人重建项目共3,425伙。

不过,若单计已批出的小沥源源顺围280伙计,仅占全年目标的2.1%,反映大量的住宅供应并非来自政府。

沙田小沥源沙田围路住宅官地涉及570伙,将于10月25日截标。

↓↓沙田小沥源小型住宅地↓↓

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本财年地价收入27亿 新世界粉岭北补地价占20亿

发展局局长宁汉豪早前于第三季卖地计划透露,目前本财年地价收入约27亿元,即扣除两个电动车充电站项目及沙田小沥源源顺围住宅官地的逾7亿元收入,余下约20亿元地价收入属补地价收益。当中,新世界发展(0017)与招商蛇口发展的粉岭北新发展区商住项目,则传出成功以20亿元完成补地价协议。

2024年2月底公布的《财政预算案》,为楼市全面撤辣。