柔佛州大型地产项目　掀中央与地方政府矛盾　星马中三国大斗法

“森林城市，位于马来西亚，邻近新加坡，海外置业首选。总投资额高达3000亿港元，可容纳数十万人口的智慧生态之城......”
这裹，就是位于马来西亚柔佛州、占地面积如半个港岛大小的地产项目，亦是潜在引爆马来西亚执政党、柔佛苏丹、反对党、新加坡政府甚至是中国政府五方冲突的是非地。

不一样的柔佛苏丹

一个地产项目可以引发地方与中央政府、甚至是国际间的争端，背后缘由要从马来西亚特色的社会制度有关。

马来西亚联邦实行君主立宪制，全国13个州当中9个拥有世袭元首，位处马来半岛最南端的柔佛便是其中一个，更为特殊的是，柔佛最高元首苏丹（Sultan）拥有马来亚历史上唯一直属于自己的武装力量。

君主立宪制下，州内最高元首虽然只是“虚君”，不过柔佛苏丹却拥有全州的土地拥有权，可谓柔佛最大地主。由于柔佛邻近新加坡，地皮价值在当地数一数二。经济加上军事实力，令柔佛苏丹的“牙力”远远胜过当地一众世袭元首。

掀起争端的地产发展项目

名为“森林城市”的地产发展项目，位于马来西亚与新加坡之间的填海区，距离新加坡的直线距离约2公里，比起深圳湾口岸到香港新界的距离还要短一半，据称项目投资额高近3000亿港币。作为地主的柔佛苏丹自然可以从土地买卖中获得大额利润，不过他似乎并不满足于此。

根据大马独立媒体《当今大马》（Malaysiakini）报道，此项目由中国地产商碧桂园与柔佛州政府拥有的柔佛人民基建集团（KPRJ）合组的联营公司，碧桂园太平景私人有限公司（Country Garden Pacific View Sdn Bhd）共同营运，当中碧桂园透过3间子公司拥有合营公司66%股权，柔佛州政府的公司则由一间名为Esplanade Danga 88的私人公司拥有。

调查Esplanade Danga 88私人有限公司后发现，柔佛人民基建集团其实只拥有这家公司20％股权，而最大股东是掌控了64.4％股权的柔州苏丹依布拉欣（Ibrahim Sultan Iskandar）。

新加坡政府中途杀出

“森林城市”项目如此庞大，需要进行大量填海工程方可成事。一开始，规划填海总面积高达1978公顷，相当于半个澳门大小。苏丹依布拉欣自然不会放过这次赚钱机会，以自己的采砂和填海公司，为整个项目提供“一条龙”服务。有了这层关系，该项目的发展可谓“黄袍加身”，应该事事如意。

依布拉欣可能没想到的是，邻居新加坡会中途杀出：他们担心填海工程可能令柔佛海峡的水流加快，影响船只航行安全，对新加坡海岸线和渔场等带来负面影响。

2014年，新加坡总理李显龙致电及致函马来西亚总理纳吉布（Najib Razak），对“森林城市”的填海工程表达关注。与此同时，新加坡环保局亦向马来西亚政府发出外交照会，要求大马政府提供进一步资料。

大马政府出手阻挠发展　揭复杂中央与地方政府关系

根据马来西亚法例规定，占地49公顷以上的填海工程需要经过中央政府机构进行环境评估后方可进行，而“森林城市”项目的总填海面积高达1978公顷，显然需要进行环评报告后方可施工。不过承建商方面似乎在走“法律罅”，刻意把工程拆小，把每次填海面积控制在49公顷范围以内，避过环评。

面对新加坡政府多番投诉，以及填海工程很有可能影响到大马最重要港口丹戎帕拉帕斯港（Tanjung Pelepas），政府终在2014年6月对“森林城市”填海工程发出停工令，直到完成详细环境影响评估报告，并与环境局讨论为止。

柔佛苏丹依布拉欣对此十分不满，召开柔佛州政府会议，建议柔佛州效法马六甲、沙巴等地方政府设立自己的环保机构，又斥责阻挠工程的势力。

为什么这些人士可以慢慢来，故意拖延批准？这样的动作会阻碍州内发展，并且导致投资者跑到别的地方…...为什么这些外人要尝试干预，并且教导我们在自己的州要怎么做？

经过多月扰攘，“森林城市”在2015年复工，不过填海面积由原先计划的1978公顷，大幅下降三成到1368公顷。

负责建设的碧桂园太平景公司称，在多个场合与素有世界航运咽喉之称、位于邻近新加坡的丹戎帕拉帕斯港口沟通后，同意提供1000米缓冲带。

该公司声称，对方要求的缓冲带宽度只是500米，同时强调该地产发展项目位置并没有在有关港口航道当中，而且那个位置本身便是水深较浅，货船无法通行。

事实上，“森林城市”只是马来西亚中央政府与地方苏丹权斗的缩影。马来西亚总理纳吉布被指在2015年把7亿美元从政府全资拥有的1MDB公司资产转移至属于自己的私人账户，包括柔佛苏丹依布拉欣等地方统治者群起攻之，造成纳吉布民望急跌，明年大选情况不容乐观。

纳吉布自然不会就此罢休，利用政府中人攻击柔佛苏丹。9月初一间柔佛境内的洗衣店写明只招待穆斯林，柔佛苏丹翌日下令称柔佛并非塔利班统治，要求洗衣店不能有歧视行为否则将会被关闭，洗衣店东主随即道歉并取消相关措施。不过大马政府的回教发展局（JAKIM）传教士扎米汉（Zamihan Mat Zen）称“华人衣服有屎”，认同洗衣店做法，并涉嫌对柔佛苏丹粗言秽语，被解读为挑战苏丹权威，惹来全大马9位世袭统治者不满，他们召开大马统治者会议公开谴责扎米汉。最终警方以煽动罪拘捕扎米汉，在中央和地方的攻防战当中，地方势力赢得一场小胜利。

马来西亚政坛原本奉行世俗主义，把政治和宗教分开，然而纳吉布在失势之下，有意无意拉拢亲穆斯林政党。而对于各州世袭元首，尤其是勇于发出反政府言论柔佛苏丹，他早已心生不满，欲以各种方法加以制衡。

中国禁售　祸不单行

工程得以继续顺利施工，并在销售时借助“一带一路”招牌，成功吸引大量中国买家。截至去年，项目已出售约180亿人民币（约211亿港元），当中多达70%买家来自中国，可见中国市场是项目成败关键。

可惜好景不长，今年1月中国外汇管理局规定，个人兑换外汇时需填写购汇用途，同时声明不会将外汇用于购买境外房地产。新政策对项目构成致命打击，今年4月北京、上海等多地“森林城市”示范单位中心关闭，部分已落订的买家要求退订，引发退订潮，碧桂园和依布拉欣的如意算盘未能顺利打响。

把所有交易透明化，公开这个投资项目所有文件，由员工人数、投资者国籍、买家背景、交易银行及所有外流资金文件。坦诚以对，毫无隐瞒。

70万中国人左右大马政局？

马来西亚大选原定2018年8月举行，外界普遍预料现任总理纳吉布将提前举行大选，选战攻防战已悄然展开，而这个备受争议的地产项目，亦成为纳吉布被攻击的议题之一。

曾担任大马总理22年、现为土著团结党（PPB）主席马哈蒂尔（Mahathir bin Mohamad）已经年过90，他被指或参选新一届国会选举。PPB成员主要来自巫统党内不满党主席兼总理纳吉布领导而退党的前党员。

马哈蒂尔借势批评“森林城市”项目，称自己鼓励外商投资大马，但不能把大量本土房产卖给外国人。他批评，日后将会有70万中国人在“森林城市”居住、获得公民权，足以影响大马选举，认为柔佛方面需要公开更多有关地产项目的细节。

“听信森林城市谣言，如同叛君”

“够了！我克制自己不要对马哈蒂尔以及其支持者，针对‘森林城市’所引发的争议进行评论。”见到自己投资的项目变成标靶，依布拉欣以严词反击。

他在今年3月时表示，所有干涉和分裂柔佛的人，应该滚出柔佛。他斥责散布和听信“森林城市”谣言的人，称这类行为“如同叛君”，又表示一旦别有用心的人士得逞，最终受害的只有柔佛子民。

随著大选临近，类似的攻击恐怕只会陆续而来。“森林城市”早已非单纯是一个地产发展项目，而是大马政治格局的缩影：中央与地方政府角力、政党之间的争持、与邻国新加坡的关系、牵涉中国投资者和发展商利益，层层利益关系和政治纠结紧缠在一起扭作一团，难解亦难分。