烂尾楼风波后 学者:“保交楼”是中国楼市标志性事件,不可小视

撰文: 联合早报
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编按:国务院办公厅日前发布“放管服”改革分工方案,指出要认真做好保交楼、防烂尾、稳预期相关工作,用好保交楼专项借款,压实项目实施主体责任,防范发生风险,保持房地产市场平稳健康发展,引发关注。

本文获《联合早报》授权转载,作者是中国青岛大学教授、金融财富管理学院院长易宪容。

对于新房期房市场的信心,如何恢复,何时恢复,完全取决于“保交楼”的处理程序及结果。

烂尾楼|多地业主自行筹钱复工 浙江豪宅业主为收楼筹逾8000万(点图放大阅览)

对于当前中国房地产市场,尽管互联网和媒体传播出来的资讯与资料扑朔迷离,但有一点是肯定的,市场已经出现周期性下行调整,这是谁也无法改变的趋势。特别是“保交楼”事件发生后,这种趋势更是进一步强化。因为“保交数”是中国房地产市场发展史上前所未有的标志性事件。

对于“保交楼”,10月6日,河南郑州市政府宣布,“保交楼”的专项行动已经取得重要阶段性成果,即排查出147个已售停工、半停工商品住宅专案,已有145个实现“全面”、“实质性”复工。

除此之外,目前互联网和媒体对此相关的报导及资讯却非常少,多数人会认为,政府以政治决策的方式处理“保交楼”,问题基本上已经平息,实际上并非如此。

因为,今年7月份由全国“烂尾楼断供潮”所引发的“保交楼”事件,将导致房地产市场的发展模式、居民购房的观念、开发商的行销方式、商业银行对住房资产的认知、政府的房地产市场监管方式等方面出现重大转变。这是未来房地产市场发展的起点,也是观察与分析未来房地产发展的底层逻辑。对此,一点都不可小视。

首先,“保交楼”发生前,中国房地产市场的基本特征是“房价只涨不跌”。无论是一线城市还是三四线以下城镇,都是如此。我亲自经历过的是,北京北师大周边的商品住房,2002年为每平方米5000元(人民币,下同)左右,2022年涨到每平方米10万元以上;北京天通苑的商品住房,2002年为每平方米2650元,2022年已经涨到每平方米5万元以上。这就是20多年来房地产市场暴涨的一个侧影或基本案例。

在这20多年间,正因为各地房价如此持续暴涨(国家统计局的房价资料肯定会落后一大截),无论是市场大势还是个人经验,购房就能够赚钱,购房是最好的投资工具,已经成了中国居民的拜物教。

内地七月爆发烂尾楼风波。(资料图片)

加上到现在为止,政府所谓的房地产调控(无论是放松还是紧缩)从来不出台实质的限制市场投机炒作政策(如有效的税收杠杆),反之,每一年各个城市的房地产调控政策,基本上都会成为楼市促销的最好工具。比如,即使看上去是房地产调控的紧缩政策,政府在实施前,会留下一个较长的时间差,以此暗示购房者涌入市场,形成一个又一个的全国抢房潮。

即使2016年把房地产市场定位为“房住不炒”,但更多的是形式上的,这就是为何2016年之后,房地产市场反而出现空前繁荣,量价齐飙升。所以20多年来,越是出台调控政策,房价就涨得越快,购房者越会涌入市场。因为中国居民相信抢到住房,就意味著赚到钱,意味著财富增长。

但是,7月的烂尾楼断供潮出现,并非仅是开发商债务危机引发的资金链断裂、建造中的住房项目停工,更重要的是让这些购买烂尾楼项目的居民引发巨大恐慌。他们不仅面临所购住房能否收楼的巨大不确定,更在于房地产市场的周期性下行调整、房价暴跌,购房者所预期的赚钱效应突然消失,甚至还可能造成巨大的财富损失。在这种情况下,居民购买到住房就能赚钱的神话立即破灭,房地产市场预期全面逆转。所以,有人在互联网上一呼应,立即把个体的断供个案演化成全国群体政治事件。

过去20多年间,各地房价持续暴涨,购房就能够赚钱,购房是最好的投资工具,已经成了中国居民的拜物教。(VCG)

为了避免烂尾楼断供潮在经济和社会层面的骨牌效应,中央政府立即提供“保交楼”的要求,以便在政治层面得以平息。但是“保交楼事件”也让居民的购买理念完全改变,即购买期房新房存在巨大风险,即能否收房和在什么时候收房,在收房时房价水准是上涨还是下跌。

对于新房期房市场的信心,如何恢复,何时恢复,完全取决于“保交楼”的进程及结果,至于其他五花八门的新房优惠促销政策,在目前能够起到的作用十分有限。这就是8月份以来一系列房地产救市重磅政策出台,市场基本上没有多少反应的原因所在。

还有,就当前“保交楼”各项目的进程来看,尽管郑州市政府宣布取得阶段性成果,但真正要让这些楼盘完工并交到购房者手上,即使按照政府意图顺利进行,估计还得花一年以上(这是完工基本周期的时间)。更何况这些专案都面临资金短缺、以政治方式处理让开发商赶工的动力不足等因素,能否顺利完成,同样存在不少不确定性。

学者认为,当前市场信心要恢复肯定是漫长过程,图为五年前内地房市仍旧很热,购房成为最好的投资工具。(新华社)

当前市场信心要恢复肯定是漫长过程,特别是正面临周期性下行调整,这过程会更加漫长,预期重新逆转更是困难。

“保交楼”之后,尽管对房地产开发企业融资条件有所放松,但对住房预售款的监管制度改变与完善,意味著以前开发商那种高杠杆的经营模式基本结束。以往商业银行把个人住房按揭作为优质资产的观念,基本上会改变,商业银行会重新评估个人住房贷款,发放会更加谨慎;加上政府对房地产市场监管方式变化等等,这些行为及政策的重大变化和调整,将从根本上影响未来中国房地产市场的走势。所以,“保交楼”将成为市场发展过程一件重大的标志性事件,一点也不可小视。

(作者是中国青岛大学教授 金融财富管理学院院长)