一文睇清｜东莞推内地版“居屋”　产权买卖与香港大同小异？

近期，内地收紧楼市政策，在推出一系列“限跌令”、“限升令”之际，浙江、广州先后公布新方案，拟增加当地的保障性住房。
今年8月，东莞推出共有产权房，买家可按总价的50%出资购买50%产权，另一半产权则由政府指定的代持机构持有。
到底保障性住房是甚么？共有产权房与香港的居屋又有何分别呢？

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成，有别于完全由市场形成价格的商品房。

经济适用房

经济适用房是具有保障性的政策性住房，以政府指导价出售予有一定支付能力的低收入住房困难家庭。业主拥有的房屋产权是有限，只能自住，不得出租或出借单位，以及从事居住以外的任何活动；购买不满5年，不可以上市交易，如果确实需要转让，可以向户口所在区县的住房保障管理部门提出申请，由该部门回购或确定的新购房人按照原来的价格购买，并考虑折旧水平、物价水平等因素。

购买满5年后，业主可以上市交易经济适用房，但政府有优先回购的权利，因此需要住房保障部门开具放弃优先回购的证明。此外，房屋在出售时应当按照同时期同地段普通商品房与经济适用房的房价差的一定比例交纳土地收益等价款。若已经购买经济适用房，之后又购买其他单位，原来的经济适用房就会被政府回购，不可以继续拥有其产权。

若要获得完全产权，业主就需要按房价差的70%补交土地收益，或按市场价购买已购入的经济适用房。

业主可以按原来买入单位时的价格，与同时期同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价格差价的70%补交土地收益。若经济适用房原购入价格为160万，而当时在公开市场上出售的同地段、房屋状况基本相似的单位为300万，则业主要补交98万的土地收益款，以取得经济适用房的完全产权。除了补交土地收益，业主亦可以市场价购买满足上市条件的经济适用房，该房屋此后将按商品房的产权管理。

廉租房

廉租房是政府或机构拥有，只租不售，用政府核定的低租金租给低收入家庭，是非产权的保障性住房。

与经济适用房相比，廉租房的经营方式、目标对象、房源等都有不同。经济适用房的房源为新建住房，而廉租房的房源包括新建住房、空置楼盘、改造危房等；廉租房面向城市特困人口出租，只收取象征性的租金；而经济适用房通过土地、税收政策扶持、控制建筑标准、限制利润等手段降低建筑成本，以低于市场价格出售予未能负担商品房的市民。

公共租赁房

廉租房通过政府或政府委托的机构，用低于市场价或承租者能承受的价格，出租予中低收入的住房困难家庭，目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准，但又无力购买经济适用房的低收入家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。

公共租赁房的房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。新建的公共租赁房主要满足基本居住需求，单套建筑面积严格控制在60平方米以下。

定向安置房

若因城市规划、土地开发等原因拆迁，政府将会为受影响的居民或征地拆迁房屋的农户安排入住安置房。

安置房的买卖除受法律、法规的规范之外，还受地方政府政策的约束，因此与一般的商品房交易不同。然而，若居住者可取得拆迁安置房的业权，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，拆迁安置房就能在公开市场上做交易买卖。

两限商品房

两限商品房即“限套型、限房价”的商品住房，经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。

限价房可以上市销售，由卖家自行定价，不受政府约束。由于限价房的购买资格审查相当严格，一般购入限价房的业主都不会放售单位。

经济适用房与共有产权房有何分别？

共有产权房，即政府与买家共同承担住房建设资金，个人出资比例可在50%至95%之间，由买家根据家庭支付能力自由选择，产权将由政府与买家共同拥有，每户家庭只能购买一间共有产权房。购买满5年可上市转让，同等条件下地方人民政府有优先收购权；不足5年需出售，则由地方人民政府回购，禁止上市交易；共有产权住房上市交易，交易金额由住房保障对象与地方人民政府或投资人按产权比例分配。

简单而言，买家只要补交土地收益，或按市场价购买已购入的经济适用房，就可获得经济适用房的所有产权；共有产权房则难以在市场上交易，即使交易成功，卖家收益都要按产权比例与政府分成。

然而，近期多地都更改共有产权房的相关政策。以北京为例，今年初首次采用“竞地价+竞政府持有商品住宅产权份额+竞高标准商品住宅建设方案”方式供地，房屋面向符合商品住房限购政策的家庭销售，买家仅支付个人产权部分款顶，购买后5年内不得转让；5年后，持有的产权份额与政府持有份额可一并出售，并可按市场价格转让，买家将获得100%的产权，而政府只会取回所占份额的原值。

今年8月，东莞印发《东莞市三限房（共有产权住房）建设和分配试点方案》的通知，买家可按总价的50%出资购买50%产权，另一半产权则由政府指定的代持机构持有。三限房（限房价、限地价、限销售对象）交付一定年限后，经市政府同意，业主可获得完全产权，但必须要先取得不动产权证书满5年，且入户东莞满3年，才可按届时市场评估价8折购买代持机构份额后获得完全产权。

共有产权房、经济适用房与香港居屋是大同小异？

无论是共有产权房、经济适用房抑或香港的居屋，都是政府为了让民众能以低于市场的价钱买到容身之所，但当中有部分细节需要留意。

香港的居屋分为一手居屋、白居二及绿置居，其中绿置居只出售予现有公屋租户及合资格绿表人士，其他香港永久居民只要月入及总资产不超过指家上限，就可以申请一手居屋及白居二。在转让限制上，一手居屋及白居二大致相同，前者首2年只可在公开市场出租/售，要补地价，后者则不可出租放售；2年后，一手居屋及白居二都可按自订价格在“居屋第二市场计划”出售，免补地价，或补地价后在公开市场出租/售。

与共有产权房、经济适用房不同，业主是拥有居屋的全部产权，且2年后就能公开市场上出售。若要获得经济适用房的完全产权，业主就需要按房价差的70%补交土地收益，或按市场价购买已购入的单位，且购买满5年后就可以上市交易；共有产权房的产权由政府与买家共同拥有，即使单位在市场上交易成功，卖家收益都要与政府分成。