与其次次宽免　不如检讨公屋租金调整机制

香港房屋委员会资助房屋小组委员会在星期一（8月15日）通过2022年公屋租金检讨结果，由今年10月起上调公屋租金1.17%，亦即每个租户平均增加约26元。另一方面，委员会亦通过向公屋租户提供特别纾困措施，宽免首12个月因调整而产生的额外租金，使得实际加租要到明年10月才会生效。

根据现行调整机制，公屋租金每两年检讨一次，运作方式为比对三年前“第一期间”以及上一年“第二期间”的公屋租户收入指数，在两者差幅超过0.1%时对公屋租金作出相应调整，上调租金设有10%上限，下调租金则无任何限制。而为了收集用来计算收入指数的数据，房委会与统计处定期向租户进行“入息抽样统计调查”，其间会剔除“富户”及“综援户”等离群个案。

事后补救源于缺失

机制自2008年实施以来，合计已经进行七次检讨租金，每次结果均为正向加租，更有四次触及加租10%封顶上限。在当中四次调整的时候，房委会同时候提供租金宽免措施。尽管房屋局局长何永贤早前重申现行机制“行之有效”、“值得保留”，但当一个制度超过一半的时候需要考虑当时环境作出例外处理，往往就已代表它本身存在不足之处。像同样跟公屋相关的入息及资产限额检讨，近十年内曾五次冻结入按机制原本应该减低每月的最高入息限额，主要原因即是它参照落后数年的“住户开支统计调查”数据。

调整滞后抽样不足

公屋租金的调整机制也面对一些质疑。2020年7月立法会房屋事务委员会讨论上一次公屋租金检讨结果的时候，一众议员就通过议案要求“马上进行公屋租金调整机制的全面检讨，以免公屋租金只加不减、调整滞后及未能对应当时经济环境的问题一再发生”，并且建议研究引入冻租或延期机制、将两年一检改为三年一检，以及下调10%租金加幅上限。

又如“入息抽样统计调查”抽样是每月抽查2,000个公屋租户的平均收入水平，但房委会自身数字已指出整体公屋租户由2007年的64.62万户增至2021年的78.46万户，抽样规模理当作出相应增加。再者有关抽查明言排除同户同年重复申报，故此实际等同每年独立抽样24,000户而已，它的追踪收入变化作用存在相当限制。

需要增加考量因素

当年建议设立现行公屋租金调整机制的房委会专责小组委员会，曾经在报告里强调“公屋租金的厘定和调整，须考虑各项因素，包括地点、单位面积、消费物价指数、工资变动、屋邨营运开支、政府所收差饷、房委会财政状况等等”。无奈今天现况除了地点、单位面积与租户收入外，其他因素根本没在公屋租金厘订机制里充份反映出来。

况且房委会最基础的工作目标，始终是“为不能负担私人楼宇的低收入家庭解决住屋需要”，所以在调整公屋租金时最应该优先考虑的，仍然是租户本身的负担能力。不过目前房委会“入息抽样统计调查”所得资料只是公屋租户名义收入，说不上能直接显示他们负担能力，故此在有别的替代选项之前，引入通胀数据来折算公屋租户实际收入的建议相信较为可取。

在这个基础上，如果租户的收入增幅跑输通胀，房委会就应该减少他们的租金开支以纾缓其负担；相反假若租户名义收入增幅高于通胀水平，那么要求他们缴交较高租金或许无可厚非，但租金亦不应超出开支若干占比。长远来看，房委会、统计处双方也得加强合作，探讨能否在厘订租金过程一并计算各组最新经济数据与住户开支权数等元素，好让租金水平能跟租户实际负担能力维持相对稳定关系，不会因为一时经济波动大上大落。