公屋重建亦可增房屋供应

团结香港基金周三（21日）发表研究报告，指本港未来数年将陷入“熟地”供应低、房屋落成低，以及居住质素低的结构矛盾，并指政府最新为《长远房屋策略》订下的十年建屋目标或难成事。港府除了要精简土地发展的审批程序，同时亦要加快重建房委会旗下大量结构退化的破旧单位，以便尽用社会的土地和房屋发展潜力。

政府去年底发表《长远房屋策略》（《长策》）2020周年进度报告，更新了长远房屋需求推算目标，并将2021/22至2030/31年的总房屋供应目标定为43万个单位。但据团结香港基金日前的研究报告推断，政府仍面对“熟地”供应低、房屋落成低、居住质素低三大难题，使得上述目标未必能在期内实现。

屋地供应长期不足

报告指出，过去多年本港鲜有大型土地发展计划，可发展的土地供应量买少见少，并列举“熟地”的私人住宅发展为例，指其供应已由三年前的约2.5万个，跌至本年的约1.3万个，而卖地计划中的“蚊型地”比例更创下九年来新高。在房屋落成量上，报告指私人住宅落成量去年虽然乍现反弹，惟此不改放缓趋势，2021至2025年的私人住宅落成量预计年均仅有1.5万个，而公营房屋落成量未来四年亦会落后《长策》目标28%。然而港人不但要挨贵楼，连带居住面积也愈见狭小。报告预料未来新落成私人住宅平均建筑面积，将于2024年跌至少于600平方呎，较2012年缩减近三分一。

诚如报告的结语呼吁，政府不仅要加快造地、精简土地及房屋发展的审批程序，同时亦要多管齐下满足港人的住屋需求。“01观点”过去不断指出，政府要追赶建屋目标，除了不能单靠“明日大屿”此等十年大计，还要善用现存棕地和游乐场用地的发展潜力，并积极将闲置官地改建为过渡房屋。不过，随着房委会大量单位将步入重建期，若然政府有足够空间处理公屋轮候时间增长的阵痛，这亦是大有开发潜力的供应之一。

重建公屋亦具潜力

据经民联2019年的《推动公屋重建研究报告》所指，如果房委会将已研究但未纳入重建计划的19条旧屋邨全数重建，按综合发展区最高住宅用地积比率6.5倍估算，重建后合共可提供20万个单位，较原先的6.6万个多出约13.5万个单位。综观现时房委会旗下有逾22.6万个单位的楼龄逾35年，当中包括19.2万个公屋单位和3.4万个资助出售房屋单位，其发展潜力不容小覤。

由于钢筋混凝土结构楼宇设计的使用年限约为50年，而房委会现时以35年楼龄为门槛判定高龄单位，政府早晚亦要面对这计时炸弹。虽然重建定会增长公屋轮候时间，但如公屋联会总干事招国伟建议，当局或可考虑把附近多条屋邨轮番作综合“区域重建”，以便把一个时候正在重建中的屋邨租户重置到旁边重建好的单位，借此减省原址居民的不便。

当然，除了重建公共屋邨之外，政府始终仍要采取措施加快发展土地和房屋的整体速度，这样才能将《长策》的建屋目标由理想化成现实，而且在此过程之中亦不应该忘记保障市民的住屋质素。