新加坡八成居民拥组屋　学者反倡增廉租屋　香港人有何启示

大约八成新加坡居民居住组屋，当中绝大部分是自置，只有约 5.7% 是租户。当地政府设法鼓励置业，以安定民心，借此维系家庭，并累积家庭财富。香港人每天也为住屋烦恼，相当羡慕他方的房屋政策。
当地近期有评论指出，面对楼房契约到期问题，未来经济和薪水难以持续增长，削弱国民供楼的能力等因素，政府应该增加出租组屋的比例，更符合多变的社会环境。此类声音未成主流，但不可忽视。港府及市民也应慎思，麻木追捧置业非良策，应该寻求均衡的租、置市场，让租客、业主的居住需要和权利也受保障。

新加坡 60 年代奠定资助置业基石

在 1960 年代以前，新加坡政府主要兴建出租房屋，大量居住木屋区贫民窟的国民得以上楼。自 1964 年起，政府力推出售房屋，并推出提取公积金供楼和置业贷款等鼓励计划，国民置业比例稳步上升。政府曾于 1980 年代定下全民置业的目标，至今有 82% 居民居住公营房屋，当中有约 95% 为自置居所住户。居住出租单位的人数只有 5.7%，皆为低收入人士或长者，让他们有瓦遮头，组屋单位的质素也较差。

比较香港跟新加坡的房屋发展史，起初似曾相识，不久便各走各路。香港不停兴建出租公屋，第一代的资助出售房屋在 1978 年才推出，在 2016 年，资助出售单位居住人口占总体 15.7%。

资助国民组屋置业，是新加坡政府国策。在工业发展时期，这减轻国民即时住屋开支，有助压低工资，降低企业生产成本。稳定的工作，有助国民依时稳定偿还楼宇贷款，同时反过来要求国民努力工作，有钱供楼。当社会进入金融、地产、服务业时代，房产成为增值工具。不论何时，组屋皆发挥稳定民心，维系国民身份的功能，人民与国家休戚与共。

几十年来赖以成功的金科玉律，到现在，到将来仍然见效么？当地学术界最近牵起一番反思，有部份涉及自身土地政策，有部份涉及更宏观的社会经济转变，值得香港参考。

政府收回芽笼地段重新发展　居民担忧组屋同途

组屋契约为 99 年，超过 40 年的组屋有约七万间。最先发展的一批，还有 40 多年就到大限。

之后是供款问题。剩余不足 40 年的契约，不准动用公积金购入。剩余不足 35 年的契约，银行不批按揭。剩余不足 30 年的契约，不准动用公积金供楼。

还有关键一点：契约到期后，土地将会归还政府。

国民的担忧，源于政府去年宣布，芽笼一处私人住宅地契在 2020 年底到期后，所有住户必须迁出并无偿交还房屋给政府，腾出空间兴建公共房屋。

李光耀公共政策学院助理教授 Ng Kok Hoe 早前在当地媒体撰文，点出当下的组屋政策，或未能够肩负安老之目的。国民开始思考，组屋、私楼会否殊途同归？如是，随着组屋契约到期日趋近，百万计的物业价值会渐渐下降，最终归零。

当然，长者可以参与类似逆按揭的屋契回购计划，或者选择卖大屋搬细屋套现，但物业价值及能够注入公积金的金额也随时日下跌，长者要掌握时机。政府有组屋重建计划，被选中的楼宇可获市价收回，但一般人不会知道是否“中奖”，难以估计。

其次，新买家为了按揭，会倾向选择契约年期长的单位，现业主出售“短命”单位的难处增加。

时势改变中新生代置业能力　廉租屋模式或更可行

除了关心物业价值，当代中年和青年人的持续供款能力，会否如上一代稳定，也成疑问。将来的经济充满变数，人难以如工业起飞时般，描绘人生轨迹。国民难以预计十年、二十年、三十年后的饭碗和薪水。那边厢，组屋条件再吸引，也阻不到晚婚，生育意欲低的现实。购买以三至五房式的房屋单位为主的单位，未能配合单身、二人家庭组合。

因此，廉租屋似乎更符合当下社会经济形势。新加坡政府近年增加出租单位数目，由 2008 年的 4.6 万个，到 2016/17 年度的约 5.8 万个。在此之上，Ng Kok Hoe  建议更尊重租屋的选择，放宽出租单位资格，从而进一步拉近出租和自置资格差异。

新加坡也反思了　香港还盲信置业主导么

相比之下，香港地契时限的问题，基于居屋和自置公屋数目和比例较少，在私人楼宇较明显。反而，家庭组合缩小，加上经济和劳工结构趋向弹性化，动摇物业负担能力的论点，港人更值得深思。在今期《01周报》的访问，香港理工大学社会科学系讲师邹崇铭点出，保障租客住屋权，兴建更多减低商品化成分的房屋，比推高置业率更有用。

五十年前，新加坡参考香港兴建公屋的经验。五十年后，香港想仿效新加坡大规模置业政策。然而，当地渐渐反思全民置业目标的盲点。是时候细味一下当中论点，相互裨益，共同构想未来都市居住模式。