【01观点】防止发展商囤积居奇　订立空置税有理

近日，差饷物业估价署公布最新数据，今年2月全港私人住宅售价指数升至364.1，环比升1.62%，23个月以来累升34.16%。至于租金指数则上升至187.5，环比升0.11%。香港楼价早已超出市民的负担能力，在增加公营房屋供应之余，政府还须推出租金管制、空置税、物业增值税，保障市民的适足住屋权。

“01观点”早已指出，香港的楼价高企，公营房屋供应不足，部分市民只好租住租金昂贵的㓥房，故政府需要实施租务管制，减轻市民的生活负担。为免业主“封盘”，政府应同时推出资产增值税、空置税，并配合租住配对服务，提升业主出租单位的动机。陈茂波早前于前立法会议员刘慧卿主持的网台节目表示政府考虑实施空置税，后来他又指将会“锁定目标”，针对性地向某类型单位征税。实际上，空置税的征税对象主要有二，其一，是延期开售新盘的发展商；其二，是不愿将单位出租的业主。

地产商囤积居奇　政府不应视若无睹

实施针对发展商的空置税，相信争议较少。观乎物业代理行的数据，截至去年第四季，全港落成的一手楼货尾数量逾一万，是11年来的新高，五大地产商的持货量庞大，达6,100个单位。差估署数据显示，地产商持有9,000个空置单位，有近4,000个单位空置达一年以上，可见问题严重。发展商丢空单位，实不过待善价而沽。惟这大大影响到房屋供应，观乎差估署的《物业年报2018》初步统计数字，2017年私人单位落成量为17,790 个单位，空置单位超过落成量的一半。

也许有人认为，监察空置单位的成本高昂，难以落实，我们固然不能排除发展商会以不同方式避税，例如外国就有发展商以长开水喉、装修等方式掩人耳目。过去，也曾有发展商将物业租予海外注册物业，以规避《一手住宅物业销售条例》，一旦政府推出空置税，发展商同样有机会以类似方式避税。惟差估署每年均会向之前两个年历落成的住宅作普查，就是说，政府早掌握发展商囤积单位的数据、资料，政府只要额外增加成本，加强执法力度，即可防止避税问题。

租管、空置税、增值税多管齐下　协助业主作租务配对

相对而言，二手物业空置税的争议较大。业主选择“封盘”的主因与发展商同样是期望单位升值，他们唯恐在单位出租后出现折旧，影响售价。我们固然不否定业主的投资权利，但前提是不应侵害市民的居住权利，在公屋供应未达标之前，政府务必订立政策保障市民。

随着陈茂波表示有意推出空置税，坊间质疑空置税的成效，因为去年差估署公布的3.7%空置率是近20年来的低位，但是此数据是否能反映事实，一直都为人质疑。如前所述，差估署每年均就新单位的空置率作普查，至于其他单位，差估署则只作抽查，从而推算空置率，这数据与人口普查的结果存在差异。

2016年的屋宇住宅数量为273.4万个，同期的家庭住户数量则为250万，就是说，香港的单位足够现有家庭居住有余，观乎《2016中期人口统计》，有人居住住宅的数目为252.6万个，比单位总数少21万个，由此可以得出，同期约有7.7%单位未用作经常居住用途，比起同年差估署公布的3.8%空置率为高。如果单位差额并非全部经合法程序转作其他用途的话，香港的空置率应比实际为高。

更何况，3.7%空置率乍听不高，但其实际数量已达42,940个，根据差估署推算，2018年、2019年的私人住宅落成量则为18,130个和20,370个，也就是说，如果能够释出一半的空置单位，其数量已多于一年的私楼供应量。

相对而言，就全港的空置单位征税的难度比向发展商持有的一手单位征税为高，现时差估署只就二手空置单位作抽查，如果要就此作监管，也就要增加成本，由于执法具一定难度，业主逃税、瞒税的动机也就更高，政府或要另聘人手。在实施空置税的同时，政府也可以落实配对措施，为业主寻找好租客，现时坊间并不乏良心业主、好租客的配对服务，政府应推而广之，让业主安心租出单位。

随着市场失控，我们固然不能期望单凭空置税短期内会令私楼售价、租金下跌，但是政府不应将空置税视为单一政策，而是三管齐下，同时推出租金管制、物业空置税、资产增值税，在限制租金之余，同时增加业主借资产增值获利的成本，以达致限富扶贫、保障市民住屋权。