【01观点】北角公屋地变豪宅　呎价 5.8 万元　政府一错再错

临海私楼单位呎价逾 5 万元，高不可攀。北角海璇两个单位，以 1.59 亿元天价售出。小市民无甚反应，因为他们早已接受靓地靓楼靓景，只是富人玩意。其实，这绝非必然；此地皮前身是北角邨公屋，即使清拆后，地皮有机会留作私楼居屋混合发展。只是房委会把地皮拱手交还政府、卖地、建豪宅。整个重建故事，再次证明高地价政策遗祸甚深，而且刺破“香港缺乏公屋土地”的谎话；香港的土地分配不公的问题，可谓彰彰明甚。

卖地归私决定错误　不够土地建公屋实为谎话

稍为年长的港人也会记得，海璇前身是公屋北角邨。屋邨在2003年拆卸，2012年以政府招标出售地皮，由新鸿基地产以69.1亿元投得。发展商在两个月前推出十个单位招标，最后售出两伙，合计作价1.585亿元，平均呎价逾5.8万元。

今天，政府为觅地建公屋而懊恼。事实是，十年前的政府亲手放弃了公营房屋熟地。以北角邨为例，房委会在2002年6月计划在原址兴建居屋和私楼，并获25%卖地分帐。但同年11月，“孙九招”推出，政府停建居屋，混合发展计划也就无影无踪。

发展商一直要求政府出售北角邨地皮，例如恒隆集团主席陈启宗公开表示有兴趣。即使房委会并非坚持北角邨建公屋，但大原则是有地可换，不影响轮候时间。房屋署前副署长谭荣邦曾表示，如果没有合适土地，就会原址兴建北角邨。

可惜，历经多番交涉，在2007年9月，房委会宣布交还地皮。时任运输及房屋局局长郑汝桦代表房委会表示“北角邨土地位处海傍的优越位置，是重要的社会资源，委员同意是不适宜作为兴建公屋用途”，又称“应该尽快交还给政府发挥其经济潜力”。

换言之，政府与地产财团抱持高地价政策，坚信要“释放土地价值”，既令政府凭着地价收入应付基建开支，也令地产财团以更高价卖楼房，连同商场收租、管理公司费用等，赚取丰厚收入，因此造就了北角邨变豪宅。这个楼市音乐椅游戏，有市民靠物业投资获利，但更多就被游戏玩弄，挨贵楼价、贵房租。

人口密度参差　土地不能善用

其次，北角邨的例子，佐证政府缺地建公屋的说法不过是神话，要到处兴建插针楼补救，例如把附近电照街游乐场改建成单幢“插针”居屋。只要把土地面积和单位比较一下，就知道土地未能好好运用。

前北角邨有1,900多个单位，而且只得11层，不算挤迫。同等面积，变了私楼，就剩下约700个，居住人口较少。相反，电照街的插针居屋，占地0.05公顷，日后有240个单位落成，难言宽敞。整体来看，这批人口的居住分布相当不均。

可以想像，如果北角邨地皮留在房委会手上，兴建公屋、居屋，即使楼宇略为起高一点，多建一点单位，市民也可接受。楼价租金既可以负担，而且有更多人入住，插针居屋也不会出现。政府为了赚取地皮收入，就牺牲了民众住屋质素。

海景非富人专利　民众安居益处更多

随著楼市愈来愈扭曲，社会迎来更大的争论：公屋有何资格住市区，望海景？平心而论，在石屎森林，海景已成奢侈品，持有向海单位发展商和业主，自然卖高价，而且有价有市。那边厢，不少克勤克俭的家庭，储钱置业租屋，甚至避开市区的贵楼房，到新界居住，每天要乘车花上两三小时来回市区上班。他们难免对居住市区，缴交廉宜租金的公屋有怨言。

正如文首提出，地价和私楼收入不会直接令公营房屋居民有好处，因为地价收入拨作政府的基本工程储备基金，用作日后基建，难以让市民直接受惠。至于私楼楼价收入，得益的是地产财团和少数业主，而非中产和基层。况且，如果大家也认为海景、开扬景观，能够改善生活，为何让有楼阶级“锦上添花”，而非让穷人生活幸福一点，拉近贫富的生活差距？固然，市民担心大量兴建公屋，导致天水围和东涌公屋满城，社会问题涌现。但只要政府协调公屋和居屋的比例，建设足够社会配套，做好城市规划，就能预防问题出现。

政府多次透过私有化公营财产谋利，但同时深受遗害，领展如是，港铁如是，过往不少土地也转到地产财团口袋。北角邨即为一例，当日政府收到 69 亿元地价，但要张罗土地建公屋照顾基层，也增添社会矛盾。政府必须悬崖勒马，莫只顾库房收益和地产商面色。