【拆局】拆息飙升成楼市凶兆？ 有“呼吸”的人最高危
在周三（11月29日），本港1个月银行同业拆息（H）升穿1厘，创下近9年的新高，由于1个月拆息是不少按揭计划的基准，意味以“H按”供楼的市民，已经开始感受到加息的影响。加上银行体系结余下降、美国势将第五度加息等因素，香港很可能在短期内正式步入加息周期。过往政府高官向市民警示楼市风险时，其中一个理据是本港利率将见底回升，但多年来都未见应验，被讥为“狼来了”，如今拆息已升穿一厘，是否意味本港楼市已经出现“凶兆”？其实当香港正式步入加息周期的时候，有“呼吸”的业主，将是最高危的一群。
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资金流出银行体系 拆息升势未必昙花一现
对于今次1个月拆息升穿一厘，市场对背后原因有不同解释，其中一个说法是因为年结因数令资金趋紧。而事实上，拆息在“年尾流流”之际抽升并不罕见，例如去年第三季，拆息亦出现了一波升浪，1个月期拆息由大约0.2厘急升至0.7厘，但过年之后，拆息又回落到低见约0.3厘的水平。
不过今次本港利率的上升之势，未必只是昙花一现。一方面，过往利率低企主要是所谓的银行“水浸”，其指标是银行体系结余，根据金管局资料，银行体系结余在2015年底达到4260亿元的高峰之后便开始回落，在今年初降至大约2600亿元，而近月再进一步跌穿1800亿元，显示资金正在流出银行体系。如果资金供应不再如过往充裕，银行便需要调升拆息留住资金。
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美国加息陆续有来 香港难再避“息魔”
另一方面是美国息口因素，美国联储局将在12月12至13日开会，按照最新的利率期货显示，是次会议再加息的机会率高达95.9%，将会是今次加息周期的第五度出手。自从2015年美国开始加息以来，香港的最优惠利率（P）一直未有跟随，但在联系汇率、港元和美元挂勾之下，香港难以长时间不跟美国加息，因此市场普遍估计，下月美国加息之后，香港很可能亦会开始加息。
例如星展香港便预计，如果拆息持续上升，本港息率有上升压力，最优惠利率可能会在明年首季上调0.25厘。假如明年美国如外界预期般加息四次，就算香港不跟足，相信亦难以完全避过“息魔”。
对于加息，普罗大众最关心的固然是会对楼市造成甚么影响？特别是近年本港的财金官员，都以加息在即，作为劝谕市民买楼要谨慎的“万能key”，只是加息因素月月讲、年年讲，不少人都已当成“狼来了”，但今次，加息之狼，可能真的来了。
银行按揭抗压性较高 “呼吸PLAN”成高危一族
不过短期内，加息对一般供楼人士的影响，可能相对有限。按照金管局数据，住宅按揭贷款的平均贷款额为382万元，假如以供款25年计算，每加息0.25厘，业主每月额外供款负担会增加约470元。而在2010年，金管局大幅收紧银行审批按揭贷款的条件，规定银行要为贷款人进行压力测试，假定在加息2厘之下，按揭还款额不得超过其家庭月入6成；到了2013年，金管局更将压测要求由2厘调高至3厘，因此近年由银行批出的按揭贷款，绝大部份都应该有能力抵御加息风险，确保业主在加息周期之下仍然“供得起”。
但为何又会说，有“呼吸”的人在加息周期中最高危？这里说的“呼吸”，其实是指近年透过发展商或财务公司高成数按揭买楼的一群，由于发展商或财务公司不受金管局的监管，这些按揭贷款的审批要求亦会较银行宽松得多，甚至不设入息限制以至资产审查，地产代理业界称之为“呼吸PLAN”，取其“有呼吸就可以申请”的意思。
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借高成数按揭置业 最怕先甜后苦
当然，发展商和财务公司并不是“开善堂”，推出“呼吸PLAN”也是一门牟利的生意，而审查较宽松、按揭成数更高的代价，就是息口更高。消委会曾比较银行和发展商的按揭计划，以一个848万元的单位计算，相比由银行承造按揭，由发展商提供的按揭全期利息支出高出500万元。
然而，“呼吸PLAN”的问题核心不但在于利息较高，而是在于其审批过于宽松，部分还款能力欠佳、在银行压力测试“肥佬”的买家，往往因为“呼吸PLAN”易于上会，加上供款利息在头两三年看似较为优惠，才冒险入市，一旦按息优惠期完结，息口就会不断加辣，部分“呼吸PLAN”在优惠期过后，息率达到P+1（即大约6厘），由于其还款能力本来就相对较弱，对加息的抗压性本来就较低，一旦真的遇上加息周期，其财务状况便可能急转直下。
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转按难卖楼亦难 成加息周期的计时炸弹
当然，如果买家还款能力出了问题，可考虑找其他银行转按纾减压力。但问题是不少“呼吸PLAN”的按揭成数高达8成甚至9成，假如买家只是供款一两年，还息多还本金少，未必符合银行的转按要求，因为根据金管局规定，700万元或以下的住宅单位，银行承造的按揭成数最高只是6成，意味如果“呼吸PLAN”买家急于转按，可能要捧上百万元先赎楼，才能符合转按资格。但既然是为了减轻财务压力才想转按，试问“呼吸PLAN”买家又怎能变出上百万现金？
如果“呼吸PLAN”买家不堪加息压力，想卖楼离场，但按照目前的楼市辣招，假如在买入单位后三年内卖楼，就要缴付楼价一成至两成的额外印花税（SSD），结果就会出现这类业主对加息周期抗压力较低、想转按减压难、想卖楼投降亦难，处处碰壁的困境。
或许是“呼吸PLAN”的风险太高，因此近月不少发展商也开始调整策略，在提供按揭计划时，加入一定程度的入息和资产审查程序，以降低风险。但过往一两年批出的“呼吸PLAN”高成数按揭，在利率趋升的时候，风险亦可能会逐渐显露，成为香港进入加息周期之际的一个计时炸弹。