关焯照｜调整房屋供应预期 楼市可望回复稳定
根据最新公布的中原领先指数，二手楼价已跌至2016年10月的水平，较2021年8月的历史高位回落超过两成半。诚然，特区政府在今年首季决定撤辣，楼价的确曾出现短暂反弹，但由于市场承接力不足，最终这个小阳春亦很快消失，楼价在上周已跌穿撤辣前的水平。
本地楼价未能持续反弹，与以下两个原因不无关系：第一 ，自上年初开关后，不单内需表现不及预期，访港内地旅客消费又较疫情前为低；第二，从2022年3月至2023年7月期间，联储局多番加息，其速度之快幅度之高是近年少见的。由于香港采用联系汇率制度，港息也被迫跟随美息上升，自然拖累对息口向来极之敏感的楼市。
虽然特区政府在过去几季已推出数项政策，来增强内需和访港内地旅客的消费意欲，例如以“夜缤纷”推动“夜经济”（night economy）以及将香港打造为“盛事之都”；然而，究竟这些振兴经济政策能否达到预期效果仍属未知之数，但楼价至今仍未企稳，肯定会为香港经济带来逆风，尤其是市民置业率已超过五成，楼价回调定必会为整个社会带来负财富效应（negative wealth effect）。这最终只会令消费信心下跌，为经济增长带来不少下行压力。
现时楼市表现呆滞，特别是二手楼成交宗数较过多月前明显回落，而一手楼也不见得热卖。楼市成交回落反映买家入市意欲有下降迹象。另外，由于未来三至四年间可提供的一手私人住宅单位已显著增加，以现时市场有限的吸纳量来说，肯定难以迅速消化未来几年的供应。如果市民相信楼市出现供过于求，置业意欲自然低企，增加楼价继续调整的机会。
要解决现时楼市问题，政府不妨考虑管理供求预期。根据《长远房屋策略》2023年周年年度报告，政府把公私营房屋新增供应比例设于7:3，但由于现时地产商已有足够的新楼库存和未来三四年市场仍有充足的私人住宅供应，政府是有空间调整公私营房屋供应比例，例如将现时的7:3比暂时改为8:2比，即是将新增私楼供应数量减少，这有助改变市场对私楼供应过多的看法，对提高市民置业意欲是有正面影响的。此外，进度报告指出公营房屋在未来五年的落成量将低于目标，政府需要在期后五年追落后。然而，将公私营供应比例改为8:2，这将会释放更多土地用作兴建公屋，对达到未来五年后所预定的公屋单位目标肯定有帮助，同时，这亦可以缩短市民轮候公屋的等候时间，以上提议可说是个一石三鸟的方法。
作者关焯照是冠域商业及经济研究中心。
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