关焯照｜莫让楼市硬著陆

自从本地二手楼价于2021年9月创下历史新高后，便展开长达超过两年的调整浪。若以政府制订的二手楼价指数来计算，今次楼价调整了接近两成，是1997年回归后第二大的跌幅。究竟这个跌势会持续多久，这肯定是一个非常重要的问题，因为一旦二手楼价持续下挫，对香港经济来说，肯定会带来巨大压力，特别是香港经济的复苏步伐已经放缓，当楼市进入大型调整期时，经济下行压力只会有增无减，这情况是否政府和市民所乐见，答案是显而易见的。

来稿作者：关焯照

香港经济非常依赖内需，因为这个经济环节占本地生产总值超过六成半，当楼价不断调整，社会便会产生负财富效应，市民的消费便难免受挫，最终内需也会被拖累。

自今年初开始复常后，香港经济增长的反弹力度未有如预期般强劲，主要原因是楼市疲弱抑制经济信心，加上不少市民选择北上消费，这变相削弱内需，在这两个负面因素的影响下，未来几季的香港经济增长的确不容乐观。

楼市调整期可以持续很长时间的，以上世纪90年代亚洲货币危机为例，自楼市由1997年10月见顶后急跌开始，这个跌浪维持至2003年7月，而楼价在这段期间回调超过六成。至于今次楼市的调整也已持续了超过两年，楼价累计跌幅已达一成九，这次跌市是否97-03年的翻版，最终时间会给予大家一个答案。但本地楼市面对消费信心受压、按息持续高企、楼市“辣招”阻碍入市信心，以及内地经济表现差过预期等等，种种负面因素已形成一股庞大力量，势将楼市推入“冰河时期 ”；只要大家从最近三个月的二手楼成交量持续低于2210宗来看，这种超低成交量明显展示香港楼市正进入“昏迷”状态。假若政府不尽快推出强而有力的政策支撑楼市，楼价将持续寻底。究竟持续低迷的楼市会对经济造成何等程度的破坏？笔者真不敢想像，可谓“谂起都心慌”。

特区政府其实是有能力扭转楼市的颓势的。今年10月特首在施政报告已提出将楼市“减辣”。无奈，市民希望的是政府完全撤辣；因此，在期望落空的情况下，大部分买家选择继续观望，等待政府完全取消辣招后才考虑入市。从市场预期管理方面，政府实在缺乏“快狠准”的心态，尤其是现时房屋有充足供应下：根据房屋局资料，在未来三至四年期间，市场可以提供私人单位数目已升至107,000个，较2020年第一季的95,000个高出12,000个，更较十年前的72,000个高出33,000个单位，反映供应不足的情况已经扭转。假若政府尽快取消“辣招”，相信很多买家会回流市场，加快启动换楼链，房屋需求也因此会明显增加，最终对稳定本地楼市带来正面影响。

诚然，只倚靠本地人需求未必可以在短期内扭转楼市的跌势。犹幸，政府已开始透过各种输入人才计划来吸引专才，最近特首李家超对传媒宣称，在过去一年已有七万个专才移居香港。假若政府希望专才能够长期留港工作，在专才计划中必须做好配合专才子女来港接受教育的需要，令计划事半功倍。一旦专才的子女在香港落地生根，不单对未来劳动供应带来新动力，亦能提升专才在香港置业的兴趣，一石二鸟，绝对是一个支持楼市的良方。

楼市健康发展对经济表现带来正面作用，楼价应该避免泡沫化，但也不能出现硬著陆，因为这只会令实体经济付出高昂代价，1997年的亚洲货币危机和2008年的金融海啸，楼价急泻加大经济下行速度已是绝佳的例子，特区政府必须以此为鉴。

作者关焯照是冠域商业及经济研究中心主任。文章仅属作者意见，不代表香港01立场。

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