团结香港基金｜全面“撤辣”后的楼市展望

团结香港基金专栏｜叶文祺、梁跃昊、赵恒

财政司司长早前宣布全面“撤辣”，取消实施十多年的额外印花税、买家印花税和新住宅印花税安排。究竟“撤辣”之后，楼市将出现什么样的反应，甚至会否出现炒卖，备受市场关注。本文冀透过多角度分析“撤辣”后的市场动态，以解答社会上的不同疑问。

改善市场流动性　激活楼市“换楼链”

我们认为，这次财政预算案公布的政策，最有利于有意换楼的家庭。在“撤辣”之前，不少本身已经持有住宅的业主，纠结于税务考虑，尽量“先卖后买”，以免被征收额外税项。而由于“撤辣”大大限制了入市买家的数量，令市场上成交偏少，导致不少换楼家庭无法卖出手上的房产。尤其是市场气氛较差的时候，在连锁效应之下，整个市场的成交几乎陷入停滞，导致“换楼链”断裂。我们只需简单对比去年与实施“辣招”前的上一个完整年份2009年的住宅流转率，不难发现“辣招”对市场造成的影响十分显著。在2009年，住宅的流转率超过一成。然而自实施“辣招”以来，楼市交投持续萎缩；加上去年市场情绪低迷，流转率更降至不足4%。低流转率意味著需要更长时间配对买卖双方。假若业主一直无法出售单位，则导致买卖停滞；而急于求售的业主，或需更大幅度减价才能沽出单位。

全面“撤辣”后，有望大大改善近年市场流动性不足的问题。假若流转率重回实施“辣招”前的高位，随著市场上的交投逐渐趋向活跃，可让“先买后卖”的换楼人士不用先付辣招税及急于减价出售旧有单位，有助降低换楼成本。

除了得益于市场流动性改善，新公布的按揭政策亦有助他们获得购买物业所需的按揭金额，进而达到激活“换楼链”的效果。在公布财政预算案之前，非首置买家申请按揭时需进行压力测试，并要求买家在利率上升两厘的情况下，供款占入息不多于六成。然而随著预算案中宣布暂停实施压力测试，买家只需确保供款不高于收入一半。这意味著申请按揭所需的收入水平下降，买家更容易买到心头好。根据测算，以同样的收入水平，买家可负担的按揭金额上升了约4%。尽管增加幅度不算十分之高，但对于收入“差少少”的换楼业主或收入水平较为浮动的自由工作者、斜杆一族等则有比较显著的效果。

助力香港“抢人才”　炒风重现机会微

全面“撤辣”的措施，除了在本港市场引起回响，也受到内地及国际市场的高度关注。对于此前受制于“辣招”的非本地需求来说，香港、北京、上海和新加坡等一线亚洲城市一直属同等级别的资产选择。虽然在农历年前北上广深均分别局部解除限购，但京沪两地的政策依然非常谨慎，撤消限购的力度十分微弱。加上邻近的新加坡在去年向外国买家征收的税率由30%增至60%，以公司或信托方式置业更是由35%调高至65%，势令有意投资当地的海外人才却步。相比之下，现时香港楼市容许任何人购买物业而不需再缴交额外的印花税，吸引力则有所提高。

与此同时，另一市场焦点则是全面“撤辣”会否使炒卖重现。以目前情况来看，楼市似乎并未具备炒卖的条件。对投资者来说，目前利率水平仍然是过去十年的高位，供楼利率超过4厘；而同时，买楼收租的租金回报率只有约3%；假若再加上管理费、维修费用、物业税等成本，租金回报则更加相形见拙。由于投资者利用杠杆来买楼收租并不划算，因此可以预期，炒卖需求不会在短期内复炽。

更重要的是，随著政府积极造地并进入收成期，手中土地储备已较以往充裕，可按照市况发展调节推售土地的数量和速度，从而令楼市供不应求的情况有望得到改善。这点已在今年的卖地计划中得到体现。政府将两幅位于东涌的地皮抽走，并加入来自其他地区的非滚存新地皮，显示当局可从不同来源的土地选择并放进卖地表内，调控楼市的“工具箱”有所丰富，“底气”也显然比当年推出“辣招”时更加充足。

总结来说，“撤辣”政策的全面实施将对楼市带来多重影响。首先，市场流动性将得到改善，成交量有望恢复正常水平，换楼家庭将更容易出售手上的物业。其次，按揭政策的放宽将让换楼一族更容易实现置业升级的目标，提升他们的换楼能力。此外，高利率和充足的供应将压抑潜在的炒卖需求，避免市场出现过度波动。总的来说，“撤辣”后的楼市有望实现更加稳定和平衡的发展，为市场参与者提供更多机会和选择，同时也进一步扫除外地人才来港发展的障碍。

作者叶文祺、梁跃昊、赵恒分别是团结香港基金副总裁、土地及房屋研究主管、助理研究员。

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