团结香港基金｜补足青年住屋政策　完善阶梯助力上流

置业是安居乐业的基石，也象征著社会阶梯的上流标志。近年政府在回应青年住屋需要上著墨甚多，除了《施政报告》提出重推港人首置盘项目及支援青年宿舍计划之外，日前也有全港首个酒店转作青年宿舍的项目启用。为促进社会进一步了解不同层面的青年住屋需求，团结香港基金近日发布了最新的青年置业和社会流动性研究。透过剖析青年的收入情况、置业负担能力，以及相应的政策措施，我们希望让各界掌握现时的政策缺口，助力政府快速对症下药。

来稿作者：梁跃昊、赵恒

我们分析了最新2021年人口普查中青年的收入分布，并以此与房屋阶梯的不同入息限额作对比，发现港人首置盘项目只能对应一班高收入，但是仍买不起私楼的青年的置业需求。港人首置盘的收入限额定在居屋申请资格收入限额上限加三成的水平，即33,001元至42,900元之间。数据显示，即使是已达香港一般结婚生育年龄（即30-34岁），基本上都只有最高收入的10%至25%的青年才能达到港人首置盘的收入限额。

现行政策虽有成效　覆盖层面仍需补足

至于青年宿舍方面，其主要受众则是刚踏入职场不久的青年。最近启用的青年宿舍项目为例，申请人需为每月收入在25,000元以下的18至30岁在职青年。假设能住满最长为五年的租用期，青年宿舍租户能够透过市价五折的租金折扣，额外储蓄一笔约17至25万的资金作未来置业或发展之用。然而，在目前楼价水平之下，假如需要在私人市场购买一个非纳米单位，动辄就需要五六十万的首付。对于这些青年来说，很有可能在青年宿舍租用期满以后，手上储蓄仍然不足以负担私人市场的物业。

因此，虽然当局推出的措施能回应一部分的青年住屋需要，但对于大多数青年来说，他们仍然需要依赖政府提供的各项资助性房屋作为登上置业阶梯的下一步。

一手居屋供不应求　二手居屋难以流转

本来，居屋是为了社会上一群收入和资产超出公屋限额，但同时不足以在私人市场置业的夹心阶层提供可负担的置业选项。但由于私人住宅楼价攀升，负担不起的家庭越来越多；同时居屋供应没有相应地提升，导致大量需求积压。每年居屋“大抽奖”，吸引申请人数以万计，当中青年占比近半，但中签者只有寥寥数千人，而且青年是不成比例地少。

面对一手居屋供不应求，有意置业的青年在二手居屋市场也面对重重枷锁。虽然在白居二市场交易的居屋具有未补地价的价格优势，但是买家往往在按揭问题上却步。现时，政府为居屋设有30年担保期，担保期内买家可以在不用进行压力测试和审查收入证明文件的情况下借取楼宇价值百分之九十的按揭。但当剩余担保期降至五年以内，银行在按揭年期和成数上渐渐收紧；一旦担保期结束，则只能借取六成按揭，所需首付金额同时大大增加。对资金有限的上车一族来说，这些二手居屋表面上价格低廉，实际上所需首付随时比私人住宅更高。

居屋制度拆墙松绑　重构青年置业希望

因此，虽然未补地价的资助性房屋数量多达41万个，但成交只集中于楼龄较新的单位，而楼龄较旧的单位流转率甚低。在资源被“锁死”的情况下，居屋单位不能被转让到最有置业需要的一群青年手上，而业主也不能因为家庭和年龄改变而相应更换更符合需求的单位。

有见及此，我们提出三项建议，以更好利用二手居屋单位资源。首先，我们建议把担保期适当延长，确保楼龄较旧的居屋单位都能承造九成按揭，增加买家的选择。再者，当局可在此基础上逐步开放白居二市场，最终不再设每年配额和资格证明书限期。虽然坊间忧虑这或会导致需求大量增加，但白居二市场的买家始终要符合相关的入息及资产限额，开放市场与否并不会影响合资格买家的数量。相反，由于买家再不需要一窝蜂地在限期前抢购单位，这将有助压抑楼龄较新的居屋炒卖情况。而随著需求有序地被引导至二手市场，一手居屋的超额认购倍数也将回落。最后，在一手居屋抽签制度上，我们建议为多次申请而落选的申请人，额外增加日后再次申请的中签机率，以平衡抽签制度下不同组别的中签机率。透过一系列的措施，将可带动居屋制度“拆墙松绑”，让青年看见希望。

作者梁跃昊和赵恒是团结香港基金研究员和助理研究员。文章仅属作者意见，不代表香港01立场。

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