团结香港基金｜重启居屋私人参建　三政策重点增信心

去年《施政报告》宣布已觅得足够土地兴建36万个公营房屋单位，以满足未来十年基本住屋需求，但房委会要按时落实如此大量的单位供应，正面临不少压力。因此，推动市场力量参与建设，实属必然之举。

政府刚刚公布“私人兴建资助出售房屋先导计划”的政策框架，并将其命名为“乐建居”，是终止“私人参建计划”二十年后，首度重新引入相类似的政策措施，引发社会广泛关注。一直以来，我们持续倡议要更多利用市场力量解决房屋短缺问题，因此相当关注相关政策的推出。在了解先导计划的细节之后，我们认为其中有三大重点值得留意。

来稿作者：梁跃昊、区浩驰

积极部署分工　强化达标信心

先导计划提出的私人参与形式有两种，第一种称为“公开招标形式”，即由政府推出土地，让私人发展商投标兴建资助出售房屋单位。目前政府计划分批向市场推出三幅土地，并公布了其中两幅的位置，分别位于东涌第122区，以及柴湾祥民道，合共供应约2,300个资助出售房屋单位。翻查发展局去年底发布的资料，我们发现两幅公开招标土地，本身都已属于预计在未来第二个五年期（2028-29至2032-33年度）落成的公营房屋用地。换句话说，未来至少会有两个原定由房委会负责兴建的资助出售房屋项目，改为由私人发展商兴建。

事实上，按照“头轻尾重”的公营房屋十年建设计划，第二个五年期将占全部落成量的三分之二，难免令外界担心房委会是否有足够建设容量达标。因此，重推私人参建资助出售房屋，不但能够帮助房委会腾出建设容量，集中投入至出租公屋等其他公营房屋项目，也可以成为继精简发展程序及提升建筑科技之后，第三种强化当局达标信心的有力措施。

纳入社会效益　开源更多供应

先导计划的第二种私人参与形式称为“私人土地形式”，即由政府提供优惠地价安排，鼓励私人发展商主动申请改划其拥有的土地，以兴建资助出售房屋。当局在新措施的地价安排上，与我们先前的建议方向一致，即参考了房协的资助出售单位项目，就私人发展商提出的地契修订或换地申请，对住宅部分用地只收取以市值三分之一的优惠地价。相关政策鼓励措施，实际上是把可负担房屋供应增加带来的社会效益，纳入了地价的综合计算之中，较过去做法有所突破。

我们欢迎政府积极尝试在自身和房协的土地储备之外，开拓更多额外的公营房屋建设用地，并认为其潜在单位供应，有机会进一步改善未来房屋供应前景。然而，除了优惠地价安排，“私人土地形式”的成功还需配合土地周围交通基建的改善，否则位于较偏远地区的私人土地的发展潜力仍然难被释放。因此，落实“基建先行”，依然是加快房屋供应不可或缺的“政策公式”。

成效有待观察　同步释放存量

目前在“乐建居”的政策框架下，已经定明单位面积比例及销售安排，例如单位均须符合26平方米的最低面积要求，以及至少七成单位面积不少于34.8平方米。另外，政府也不会向发展商回购未售出的单位。这些安排固然可以加强保障单位质素，但亦表示发展商能够掌握的弹性并不多，发挥空间主要在单位设计方面，因此最终反应需视乎市况而定，或许较难在短期内发挥显著成效。

有见及此，我们认为当局在推出新措施增加新资助出售房屋供应的同时，也可考虑盘活已建成的资助出售房屋存量，以及时缓解夹心阶层的上车需要。我们曾在年初发表相关研究成果，建议政府可通过把担保期适当延长，确保楼龄较旧的二手居屋单位都能承造九成按揭，让买家不必因为顾虑按揭成数，而局限于购买楼龄较新的二手居屋单位。我们也建议在此基础上，逐步取消每年配额和购买资格证明书限期，迈向全面开放白居二市场，令所有符合入息及资产限额的有需要市民，都无需抽签就能选购未补价的资助出售房屋，早日实现安居乐业。

作者梁跃昊、区浩驰是团结香港基金研究员。文章仅代表作者个人观点，不代表香港01立场。

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