【施政报告】公私营合作发展三大问题　政府强推只会失信于民

纵使民间反对声音不绝，传闻施政报告仍然引入公私营合作发展，开发新界农地。从现有的资料看来，有几个疑虑必须排解：一、审批公私营合作发展，如何能够公平公正公开，尤其是补地价范畴，既吸引发展商申请，又不导致利益输送？二、公屋、居屋、绿置居、首置上车盘的比例是多少？三、会否重推私人参建居屋及混合发展试验计划等建屋模式？如是，能否克服过往缺点？

问题一：发展商愿意向独立委员会提申请吗？

政府放弃行使《收回土地条例》，赔偿发展商后收回大批农地，重新规划和兴建公营房屋，发展商仍然可以囤积土地，并掌控发展土地的时间和规模。

传闻政府为吸引发展商释出农地，开展公私营合作模式。政府协助基建，以及增加发展密度，发展商则需要拨出部份单位为公营房屋。为撇开官商勾结、利益输送的质疑，政府会设立独立委员会，并提高透明度，又强调不会有地价优惠。

不少评论－－包括地产建设商会－－已指出，现时已有委员会审批补地价和转换土地用途，为何另设机构处理？如果是审批程序慢，不够透明，政府可以加快行政效率，以及公开更多资讯，无须架床叠屋。除非政府限制发展商只能用新机制处理开发农地，或者政府在规划和补地价上让利发展商，否则难以吸引发展商另觅他途。

民间对政府和地产商洽商土地开发充满狐疑，不是盲目仇商，而是实例在前。天水围发展协议排拒民生商舖、发展马湾时地产商与问责官员过从甚密、数码港项目不经招标批地，是为明证。土地交易过程损害市民福祉，管理手法也惹来民愤。政府声称会提高日后审批申请的透明度。然而，发展商会真心和应，例如公开补地价的决策过程吗？更进一步，若然政府以降低补地价金额来吸引申请，那就是过份让利给发展商，市民一样难以接受。

问题二：公营房屋包括公屋吗？

政府没有清楚交代新增公营房屋的类型，是出租公屋、居屋、绿置居、还是港人首置上车盘。众所周知，公营房屋不一定是符合市民负担能力，今年二手居屋价破千万元。“01观点”一直倡议大幅增建出租公屋，不论是房委会的基层或者是房协的“中产公屋”，同时反对兴建绿置居和港人首置上车盘。即使是居屋，也必须是成本价出售，而且不许轻易补地价转让。

发展商早年购入土地，当然预计兴建私人楼宇。如今要拨出部分单位兴建公营房屋，首选一定不会是出租单位。如此一来，即使公营房屋单位增多，发展商也会希望政府规划土地建居屋和首置盘，避免公屋拖累私楼楼价。在审批土地时，政府有多少魄力，透过新增单位追回落后的公屋长远供应量？政府需要多加交代。

问题三：会否复活私人参建模式？

第三，公私营合作之中的公营房屋，会否涉及楼宇兴建，即复活私人参建模式？在1970、1980年代，发展商提供出售资助房屋单位，以补充居屋供应。房委会就兴建的面积，缴付预先设定的保证价格作回报。居屋康山花园就是经典例子。然而，政府后来也承认因为经济诱因有限，单位出现偷工减料，在2002年推出孙九招时，一并中止此计划。

为避免一早出现劣质单位，政府于1998年推出混合发展试验计划，即发展商在同一用地上兴建私楼和资助出售单位，资助出售单位的具体名单，是楼宇落成后才随机选定。发展商以一元象征式代价把单位转交房协，再以居屋定价卖给用家。不过，此类楼宇容易引起管理问题，孙九招同样令计划中止，单位最终以私人单位出售，即鸭脷洲深湾轩及西九龙碧海蓝天。

今天，不少公屋、居屋住户也抱怨新入伙单位质素差劣，要大费周章修葺。若果日后的公私营合作计划，重推私人参建或混合发展，必须防止问题单位重现。

公私营合作发展土地，问题重重。政府叫港人相信新制度公平公正公开，不会出现利益输送。然而，观乎往绩，观乎难以调和的利益矛盾，政府的美好想像，难以实现。唯有在施政报告明确交代重夺房屋兴建的主导权，才能真正取信于民。