【01倡议】港铁站上盖岂是发展商囊中物？ 政府应建公营房屋
近年，政府的公营房屋（包括公屋及居屋）落成量始终不能达标；另一方面，政府不时将港铁车站上盖及附近地段的物业发展权批予港铁公司，这种“铁路加物业发展”模式一直被嘲为政府“明益”港铁。若将这两个问题放在一处思考，政府是否应该考虑在港铁站上盖及附近地段兴建公营房屋？
铁路站上盖物业 非港铁囊中物
很多人以为港铁站上盖的物业发展权是港铁囊中物，但这种安排其实只是一种惯例而非成规。政府将铁路站上盖及附近地段的物业发展权交予港铁公司，再由港铁将物业项目批予发展商，从而筹集资金建设铁路，这种做法称为“铁路加物业发展”模式，自1980年代一直沿用至今（当时是为了兴建地铁港岛线）。按照政府的讲法，批出物业发展权是为了资助兴建新铁路项目，原则上批给港铁公司的土地不应多于填补资金差额所须。
2007年12月，地铁和九铁（后者的铁路网络包括东铁、西铁、马铁和轻铁）合并成港铁公司，当中有一项重要的财务条款列明，港铁将会取代九铁，以政府代理人身份发展西铁沿线物业用地，换言之，西铁沿线物业用地的发展权原则上属于政府。此外，日后属于地铁自然延伸的新铁路项目，会采用“拥有权模式”开发，意即由港铁公司出资、建造及营运，并由他们拥有该段铁路；至于不属地铁自然延伸的新铁路项目，则由政府决定应采用“拥有权模式”抑或“服务经营权模式”开发，后者的意思是由政府拨款建造新铁路，然后向港铁批出服务经营权。
“铁路加物业发展”模式 欠坚实理据
然而，港铁的总收入连续十年上升，在2016年达到452亿元，是2008年的2.5倍，为何动用72亿元建造观塘线延线也是“财政上不可行”？个中玄机，是政府在2000年地铁公司首次公开招股时，于公开招股章程中表明，将来地铁公司发展新的铁路项目，须有一定的商业回报率，否则政府可能会提供财政支援；而假如铁路项目的预计总收入在扣除预计总开支后，少于预期的资本回报，即属财政上不可行。简单来说，港铁公司并不是真的付不起钱建造新路线，而是政府先行为“付不起钱”下了一个与现实不符的定义。
早在1999年政府推动地铁公司私有化时，运输局曾向立法会议员解释将铁路沿线物业发展权批予地铁公司的优点。按照官方解说，这种安排的好处有二︰一、地铁公司能协调车站、铁路、附近基建，以及上盖物业的地基，善用空间；二、地铁公司同时管理铁路和物业发展，假如物业发展方面发生了一些会影响铁路的事件，地铁公司可即时处理，避免影响铁路运作。
这两点“理据”固然言之成理，但其实只交代了“铁路加物业发展”模式的好处，却无法证明此模式的必要性。例如现时西铁线的物业发展权不属港铁，难道便问题丛生？假如物业发展权在政府手中，又是否必然有碍港铁管理铁路事务？加上如前所述，港铁并非真的拿不出钱建造新铁路，而且地铁上市招股书亦列明相关条款可作修改，所以政府根本不能证明铁路的物业发展权必须交予港铁。
铁路站旁建公营房屋 满足房屋需求
政府并非从未曾在毗连港铁站的地段兴建公营房屋，位处西铁天水围站旁边、预计于2018年底落成的屏欣苑即为先例。如前所述，西铁沿线物业用地的发展权不属港铁公司，港铁只是以政府代理人身份管理该等用地。政府原打算在天水围站旁边的地皮发展私人屋苑，但在2013年，由于社会对公营房屋的需求殷切，政府遂改于该地段兴建居屋，也就是屏欣苑，合共提供2,000多个单位。可惜的是，政府一直不倾向在西铁沿线发展公营房屋，据港铁所示资料，西铁线的柯士甸、南昌、荃湾西、锦上路、元朗、朗屏和屯门站，其毗邻的物业发展地段均已批予私人发展商，至于八乡车厂虽在港铁网页上显示为“筹划中”，但去年初政府亦已表明会用来发展私人屋苑。政府明明拥有西铁沿线的物业发展权，却要暴殄天物，惯性地将之批予发展商，兴建贵价私楼，难怪官商勾结的舆论终年不息。
根据房屋及运输局发表的《铁路发展策略2014》，未来的铁路网络将新增洪水桥站、北环线、东涌西延线、屯门南延线、东九龙线、南港岛线（西段）和北港岛线。运输及房屋局强调，政府在敲定新铁路方案前，会就方案的具体走线、车站位置、推展方式、成本估算、融资模式，以至实际推展时间表咨询公众。换言之，政府理应尚未将新铁路站上盖或毗邻地区的物业发展权批予港铁。就此，为增加公营房屋供应量，政府不宜一如以往般将这些土地交予港铁，而应考虑用来兴建公营房屋。根据政府文件，铁路物业项目可在短中期内提供14,000个住宅单位，若就中长期而言，则另有逾21,000个住宅单位，合计已是政府未来十年（即2018/19年度至2027/28年度）公营房屋建造目标的12.5%，若这些铁路物业项目当中有一部分能用来兴建公营房屋，当能减轻政府觅地建屋压力。
政府是港铁的最大股东（持有75%股份），最理想的结果是使港铁既有私人公司的效率，同时又能顾及全港市民利益。可惜的是，每当舆论谈及港铁公司的营运之道时，政府只会强调港铁是上市公司、有责任照顾股东利益，却从不考虑自己便是最大股东，而政府应有责任保障市民整体利益。若政府真的要帮助市民安居，必须反思“铁路加物业发展”模式是否必然，并善用自身的西铁沿线物业发展权，研究在铁路站上盖兴建公营房屋，勿再“明益港铁”。