【楼市闲情】看清疯癫楼价　上车的4个“绝望真相”逐一击破

鸭脷洲惊现新地王、中原楼价指数再度破顶、鲗鱼涌10大屋苑600万元以下单位绝迹、天水围嘉湖山庄呎价历史性见“5位数”……连串“坏消息”刺激了一众“无壳蜗牛”的情绪，“上车无望”之声再次扬起。
在资金市推动下，楼价早已脱离基本因素，何时回归正常，无人有水晶球，但在默默等待之中，看清楼市情况，肯定利多于弊。《香港01》综合网上有关楼市的一些“真相”，找来美联物业首席分析师刘嘉辉逐一拆解。

真相一、嘉湖山庄都破顶   楼市已届“牛三”？

“牛市三期”的特色是市场情绪相当乐观，坏消息当好消息炒，在股票市场，细价股、蚊型股开始当炒。买楼讲“Location”，目前较偏远上车盘嘉湖山庄的楼价都被抢高，莫非代表楼市已到强弩之末？

美联物业首席分析师刘嘉辉不同意嘉湖山庄是“细价股”、“没人要”的判断。“嘉湖山庄是全港其中一个最大型的屋苑，经常会入成交龙虎榜头10位，﹙我﹚不觉得是很偏僻，无人要。其实偏远都已经是十几年前的事，现在有了西铁，去中环都只是45分钟左右。”

他解释，虽然近来不少楼盘成交创新高，但二手市场不活跃，代表性较低。也许部份业主见楼价升，选择开高价放盘，但买家都不是全面“追价”，因为很多人都未必负担到，间中有一两个买家决定入市，便会创下“新高”，所以出现楼市“干升”格局。

真相二︰楼市干升   成交价无代表性？

事实上，本港楼价“破顶”的同时，成交量却日渐萎缩，去年送交土地注册处注册的住宅物业买卖合约总数同比减少2%至54,701份，远低于1996至2015年期间91,878份的长期平均水平。

刘嘉辉认为，出现楼价升、成交跌的奇怪现象，很大程度是因为政府先后推出多项楼市辣招所致。“虽然政府推出辣招是希望打击短炒，帮楼市‘降温’，但其中一个副作用就是令业主更‘惜售’，因为这些业主在卖了手头上的单位再买新单位时，有机会受辣招影响。”结果是，楼市的二手供应量大减，二手成交也大跌。“令到市况更波动，上得更快，也落得更快，所以去年内地股市和汇市遇困，香港楼市一下子就急跌了一成多。”

成交大减，是否代表现时的高楼价欠缺代表性呢？刘嘉辉认为不能说现在的楼价完全没有代表性，但无可否认，成交量少了近半，关联性（Relevance）一定是少了。

真相三︰“面粉价”被抢高   未来“面包价”肯定会贵？

不少人认为“面粉价”﹙地价及建筑成本﹚贵了，未来“面包价”﹙楼价﹚就一定不会便宜。的确，在10多年的楼市上升周期之中，地价与楼价节节上升，有关说法似乎有些根据，但究竟是“鸡先定蛋先”？抑或两者的关连性未必很强？

楼价走势，理论上取决于供求关系，而非成本，在供应过剩，或者乏人问津的情况下，发展商为求套现，也要割价求售，道理如到了晚上，面包店见无人买面包，减价散货一样。况且，投地成交价反映的是个别发展商对未来市道的看法，重点是他们也是凡人，有机会“睇错市”，成功投地后，将“面粉”变成“面包”，中间需时2、3年以上，时间差是一个风险。

美联刘嘉辉亦指，地价上升的主要影响只是会令业主对楼市有较正面的预期，可能会提高单位的放售价，但长远来说，今日投的地要几年后才可以落成开售，到时候的楼价受很多因素影响，没有人估计得到。他以1997年出现多幅地王为例子，称如果楼价下跌，即使单位的成本价高过市价，假如发展商要急于套现，都要“焗卖”，不代表现时地价贵，日后的楼市就一定要升。

最“经典”的例子，莫过于信置（0083）牵头的财团于97年上一个楼市顶峰，以较底价高出逾87%的118.2亿元投得小西湾地王，不久便遇着金融风暴，楼价倾泻；地王后来变成蓝湾半岛，于2000年开售，首批呎价只有4千多元，谁说“面包”价一定会贵过“面粉”价？

真相四︰ 辣招之下   投资客已绝迹？

根据政府资料，短期转售（包括确认人交易及24个月内转售）的成交宗数由开征“额外印花税”（2010年1至11月）前的平均每月2,661宗（占总成交的20%），减少到2016年的平均每月28宗（占总成交的0.5%）。与此同时，已拥有至少1个住宅物业的香港居民购买物业的个案于上年12月跌至225宗，占总成交的6.3%，低于去年1月至11月期间平均每月1,181宗。数据背后，是否代表楼市投资客真的减少，抑或只是“数字游戏”？

刘嘉辉认为，投资者逃避政府监管的方法很多，“要讲都讲唔晒”，例如投资客可借无物业的亲戚家人以首置名义买楼。虽然政府难以完全禁止楼市投机客，但自政府推出辣招后，短炒确实是有所缩减的，“摩货”的数量也大减。但他补充，投资、投机难分，“如果买楼来收租，预计持有10年的，你当唔当是‘炒家？ ’他反问。

刘嘉辉指如果以持货3年为准则的话，香港楼市炒家数字的确少了的，但仍有很多有实力的投资者，买楼时都会预计投资3年以上。政府无可能完全不容许投资客参与楼市，因为在监管过程中会产生其他问题。他举例，长线投资者买楼后一般会对外放租，但如果政府向非首置的买家征收重税，令他们不买楼放租，发展商固然也不会出租新盘，这只会变相令租务市场的供应减少，令租金愈来愈贵。