【楼市狂潮】逢“7”泡沫必爆？当下楼市与97年爆煲前的分别

北水南下抢地，令本港卖地价格屡破纪录。面粉价大涨，未来的面包价相信也会水涨船高。中原集团主席兼总裁施永青近日更承认错估楼市，“改口”称未来楼价会由跌转升，预期今年内上升近1成，而整个升浪上升约2成。
无可否认，目前的楼市比1997年时的“癫价”更癫！继2月中资以逾168亿元的作价，夺得鸭脷洲利南道新“地王”，打破20年前由小西湾地王所创下的纪录后，上周五﹙3日﹚公布的中原城市领先指数﹙CCL﹚再度创下历史新高，报148.22，较1997年的100水平，高出逾4成。目前，坊间已有不少声音将目前的楼市狂潮比作97年楼市大崩盘前的情况，但此一时彼一时，两个“大牛市”起码有4个关键分别。

分别一、平均按揭成数不足6成

第一个分别是买家的按揭成数。97年前，很多香港业主做足9成按揭，炒卖多个单位，楼市稍稍跌逾1成时，不少投资者便发现他们变卖“砖头”也不足以抵债，沦为“负资产”。那段大跌市，中原城市领先指数由1997年的102.93，下跌到2003年的31.77，楼价跌近7成，2003年第3季，全港有逾10万宗负资产，一度占银行所有按揭的22%。

有鉴当时的惨痛经历，自97年楼市爆煲后，金管局多次收紧按揭上限，现时规定买家至少需要付出4成至6成首付，银行也设有压力测试，令现时平均物业按揭成数不足6成。

去年初楼市出现较大的跌幅，中原城市领先指数由2015年9月的146.92跌至2016年2月的130.58，半年内跌了11%。但去年第一季金管局录得的负资产数字只有1,432宗，足证政府限制买楼杠杆的策略取得了成效。截至2016年第4季，负资产住宅按揭贷款宗数减少至只有4宗。

分别二、供楼负担比率远低于97年

单是楼价下跌，出现大量“负资产”，只是情绪上影响楼市，没有立刻明显的影响。但如果业主开始断供，银行收回物业，形成银主盘，将直接增加单位供应，令楼价进一步受压。

1998年1月，最优惠利率（P）升至10.25厘，新造楼按息率平均约为 P加1.75至2厘，即实际供楼利率约高达12厘，远高于当时平均约3.5%的租金回报率。再加上97年以后失业率持续恶化，去到2003年，失业率更一度高达8.3%。

当业主入不敷支，自然要断供，眼白白看著单位变成“银主盘”。现在全球处于低息环境，美国的加息步伐甚缓慢，P只是5厘，而新造楼按息率平均为 P减3厘，即实际供楼利率只是约2厘，远不及97年水平，供楼负担也较轻。97年的按揭供楼负担最高达103%，去年第4季按揭供楼负担比率虽有所上升，但仍只是63%，跟97年水平仍有好一段距离。

分别三、炒家比例减少　刚性需求大

另一左右楼市抗跌力的因素是楼市当中用家和炒家的比例，因为在跌市时，用家倾向继续持有物业，但手上持有多个单位的投资者则较倾向放盘止蚀，先行套现。所以如果楼市当中，炒家的比例较高，市况也会较为动荡，一旦楼市跌势已成，投资者争相掟货，更有容易引起骨牌效应，出现如1997年般的楼市大崩盘。

为了打击炒家，政府先后引入“额外印花税”（SSD）、买家印花税（BSD）及双倍印花税（DSD），如果单看税务局资料显示，现时楼市的炒风有所减少，以置业自用的用家占比较高。短期转售 ﹙包括确认人交易及24 个月内转售﹚方面，成交宗数在2016年维持在平均每月28宗的低水平，占总成交的0.5%，远低于2010年1月至11月期间 (即开征SSD前﹚的平均每月2,661宗。而反映“买家印花税”的影响，以非本地个人及非本地公司名义购买物业的个案在2016年亦处于平均每月 94 宗的低水平，占总成交的 1.8%。至于作为投资活动的指标，已拥有至少1个住宅物业的香港永久性居民购买物业的个案于2016年12月大跌至225宗，占总成交的6.3%。

对楼的新需求当中，很大一部份来自新婚夫妇， 1991年至2013年间，每年约有4.3万宗结婚登记，但同期私人住宅落成量每年却平均只有2万个单位。香港人的住屋需求迟迟满足不了，“上楼难”成了严重的社会问题，但另一边厢，当楼价开始呈现跌势，这些积压的潜在需求很有机会会把握时间“上车”，变相令香港楼市更抗跌。

分别四、中国资金涌入　成新力军

香港需求以外，全球热钱泛滥，追踪砖头在内的有息资产，其中内地买家已成为香港楼市的新力军。随著内地汇率持续贬值，不少内地投资者都涌到香港买楼，尤为钟情豪宅。香港美联物业住宅部行政总裁布少明去年表示，按买家姓名拼音划分，去年第二季内地买家在2千万港元以上住宅市场的比例已升至31%。

2016/17年度，内房陆续在港大手投地，合共投得6幅本港住宅地皮，金额达到533亿元，可见内地投资者对香港房地产的兴趣只升不降。不过，即使香港楼市的“泡沫”愈吹愈大，惟短期内料难以重演1997年的“泡沫大爆破”。