【楼市狂潮】本地“首置客”借家人避新辣招　买楼收租充撑楼市

楼价愈升愈有，继差估署公布本港1月私楼售价指数再创纪录新高后，上周五﹙3日﹚公布、反映二手楼价的中原城市领先指数﹙CCL﹚亦连续两周创历史新高，报148.22点。
面对炽热的楼市气氛，多年来唱淡之声此起彼落。近日，资深地产分析师张一鸣便一口气列举了楼市8大警号，直言今次楼市升浪，无论是从2003年或2008年起计，都是本港史上最长的上升周期，惟楼市没有只升不跌的神话。
话虽如此，楼市各个见顶讯号“着灯”多年，“坚离地”的楼价，似爆未爆。为何这些警号迟迟未奏效？有分析指，在资金市下，楼市早已没有再靠用家来支持，但市场仍存在一批实力雄厚的本地投资者，他们多以未有物业的家人名义入市，避开15%的新从价印花税税率，又可享租金收入，即使2厘左右的回报听起来并不吸引，但“总好过揸现金”！

投资者的购买力仍未“脱节”​

楼市经过了十多年“大牛市”，楼价“破顶”似乎已不算是什么新闻，这个市场早已脱离经济基本因素及市民负担能力。资深地产分析师、开元资产管理行政总裁张一鸣直言，现时完全是“资金市”，因为全世界的政府都在印银纸，加上息口低，每个人都想投资，但是钱放在银行利息很低。他又指近年不少大城市，例如国际金融中心伦敦，因政府推出辣招令楼价回落，可是香港仍然维持高楼价水平，全因港人相信楼价会节节上升，令楼价企硬，“当第一、第二梯队入市后楼价上升，第三梯队入市，自然相信楼价会继续上升，加上报道及市场氛围，‘今日唔买，听日买唔到’，令个人的行为是很难估计，楼价因而屡创新高。”

以上月开售、主打细房户的新盘启德嘉汇为例，首批推出208伙即日沽清，竟有“首置”客斥资近1.4亿元狂扫15伙，主攻2房户。次轮开售175伙，同样即日全数沽清，当中占4成为大手投资成交，市传项目开售至今逾半数单位由大手客购入。

难怪中原地产主席施永青最近撰文指，香港现时的楼价已与用家的购买力脱节，楼市早已没有靠用家来支持，他们对楼市失去影响力。反之，目前楼市由投资需求主导，因为楼价尚未与投资者的购买力脱节。

“首置”本地买家支撑楼市

美联物业﹙1200﹚首席分析师刘嘉辉亦表示，现时整个楼市属于资金市，并以本地投资者为主，因为海外买家需要缴付最高税率，即15%买家印花税（BSD）加新税率15%合共30%。而且本地投资者财力雄厚，即使现时入市门槛增加，如需要缴付大笔首付、通过压力测试及各种税项，亦有能力及方法入市。

本港楼市自去年6月英国脱欧后急速反弹，刘嘉辉指脱欧扭转了大家对利率的看法，加息看似遥遥无期，正当大家“有钱揸手”就不如买楼投资，虽然2厘左右的租金回报并不吸引，但总好比“揸现金”。

“在这个息口低的时候， 大家无谂其他﹙投资﹚。加上现早已超过基本因素，即是睇跌，也不会跌太多。”刘嘉辉称，本地投资客最近“惯常招数”就是以未有物业家人名义，以“首置客”身分入市，避过支付去年11月新推出的15%划一从价印花税税率。 以一位已持有住宅物业的本地永久居民为例，他买入第二层500万元的单位时，便要支付15%的新从价印花税，即75万元，但如果“借人头”以未持有住宅物业的本地亲人，如子女的名义买入，则只需要付原本的DSD﹙双倍印花税﹚税率6%，印花税为30万元。如此一来，投资者便可借未入市的家人名义增持物业，避过新“辣招”。

刘嘉辉︰“睇唔到很恐慌”

刘嘉辉又称，现时市场上并未出现恐慌情绪，因为整体一、二手市场成交量，每月约4,000宗，呈干升格局，“心急是有，但睇唔到很恐慌，都要睇有无能力去恐慌，无能力都无得惊。即使是下跌，亦只是干跌。市场与用家购买力是脱节，若纯粹单靠储钱很难上到车，而且只会越买越细。”

加上，自内地2015年“811”汇率改革，人民币贬值加剧，刘嘉辉指内地资金来港已不是买楼这么简单，正如早前中资高价买地皮，连面粉价每呎都要2万元，令市场气氛炽热，业主不会思索之后几年的楼价，只会觉得“面粉价都要2万元，面包价为何要平卖？”

等待“诱因”出现​

刘嘉辉认为，楼市未来走向最速视乎息口走势。他表示如果加息一直加下去，速度及幅度加快，必定会扭转业主的睇法，影响其资产配置，“若银行存款已有可观的回报，你估还会放在物业上？”但他亦相信楼市泡沫爆破是不会事先张扬，只会突然爆出来，根据以往经验，很大程度上是来自外来因素，例如1997年外来的金融风暴，加上“内忧”八万五政策及过度借贷等，但楼价大跌同时引发其他经济问题，例如负资产、银行坏帐增加、消费低、失业率高企、通缩等问题，亦不容忽视。

张一鸣亦言，8大见顶讯号不会令楼价大跌，只是有负面的影响，因此需要等待“诱因”出现，而这个诱因一定是宏观事件，例如战争、银行挤提、沙士等这些危机，才会令楼价下跌。目前，他亦只能告诫“只等诱因﹙catalyst﹚的出现，大家要小心为上！”