市建局土瓜湾盛德街项目低估值下限19%批标　韦志成料亏损15亿

市建局在今年8月展开土瓜湾盛德街／马头涌道公务员建屋合作社发展项目（盛德街项目）的招标程序，由信和置业等三间公司合组的财团以估值下限低约19%、19.34亿元夺得。该局行政总监韦志成今日（17日）在网志中表示，2021年8月开始按市建局一贯“七年楼龄”的收购补偿政策，最终以每平方呎19,848元的建议向自住物业业主提出收购，项目中标价远低于收购价，以致项目将录得接近15亿元的亏损，他称这个结果实属无可避免。

中标价每呎楼面地价$4694　收购价每呎$19848

市建局在11月中截标时共接获6份标书。经招标遴选小组详细考虑及评审接获的标书后，批予由信和置业（0083）、招商局置地（0978）及鹰君集团（0041）组成的财团金威朗有限公司，以19.34亿元夺得，较早前估值下限低约19%。按照发展合约，中标发展商须在项目内预留三个位于低层的住宅单位，予市建局推行原址“楼换楼”计划，考虑市建局预留这些单位所涉及的建筑支出及所占的楼面面积，市建局评估项目的楼面地价为每平方呎4,694元。

韦志成在“行政总监网志《挚诚．志成》”撰文，由于盛德街项目的物业业权收购是在2021年8月开始，当时正值楼市畅旺、中原城市领先指数处于历史高位的时候，按市建局一贯“七年楼龄”的收购补偿政策，最终以每平方呎19,848元的建议向自住物业业主提出收购。

韦志成：中标价仍算在合理水平之内

韦指出，盛德街项目在推出招标期间，正值楼市下行、利率高企和建筑成本上升等不利环境，加上接连有土地流标，传媒报道有市场人士预计发展商对这个项目落标金额会采取较为审慎的取态，甚至有意见认为项目会有流标的风险。他表示，在现时楼市下行的大环境下，中原城市领先指数已下跌约20%，项目中标价远低于收购价，以致项目将录得接近15亿元的亏损，这个结果实属无可避免。

韦表示，盛德街项目因位处市区、邻近港铁站，交通便利，加上地盘方正，标书条款亦相较简单，没有附加例如政府公共设施的条件，截标时共接获6份标书，吸引本地大型发展商以独资或合组财团的形式入标竞投，与去年推出招标的土瓜湾荣光街／崇安街项目收到7 份标书的情况相若。他认为在当前的市场状况下，盛德街项目的中标价，仍算在合理水平之内。

指属公务员合作社楼宇　非只抱“善价而沽”心态

盛德街项目属公务员合作社楼宇，韦志成表示，相对于一般私人旧楼的收购工作，这类合作社楼宇的业权收购程序更为复杂，亦涉及散社后业主须向政府补回地价，才能解除转让限制以完成买卖手续等条件因素，私人发展商一般对重建合作社楼宇的兴趣不大，因此居于合作社楼宇内的业主若想透过出售物业及重建楼宇以改善居住环境，相对较困难。

市建局在2020年于九龙城区启动两个重建公务员建屋合作社楼宇试点项目，沿用市建局推展重建项目的形式推行。他指市建局和政府以创新思维处理项目涉及散社、土地补价、支付印花税及行政费、补偿方案等的支援下，盛德街项目进度较快，仅用三年时间，便由开展规划、社员散社、完成收购到推出市场招标。项目在重建后可提供约640个单位，较原本只有约150个单位增加超过3倍，为市场提供新建单位。

韦志成表示，在考虑及评审批出盛德街项目的发展合约时，除市场情况及经济环境外，亦一并考虑上述顾全社会整体利益的因素，而非只抱“善价而沽”的心态，所以即使项目将会录得亏损，市建局仍批出发展合约，项目如期推行。

“入不敷支”将影响市建局未来数年现金流

韦志成续称，在未来数年，市建局在九龙城、旺角和深水埗数个已展开收购的重建项目将陆续推出招标，若然楼市持续下行，这些项目日后的投标价将会继续受压；部分在楼市高位进行收购的项目，在“高买低卖”情况下，将有可能由盈转亏。因此若然外围经济环境没有大改变，标价大有机会继续受压，投标收入将不足以抵销收购成本，造成“入不敷支”的情况，影响市建局未来数年的现金流状况，亦直接影响我们开展其他涉及业权收购的项目的规模，以及进行收购的时间表。

他表示，在早前的网志提及，市建局的收入来源相当窄，主要依靠将重建项目推出招标，从中标合作发展商收取前期款项，才有能力应付下一批重建项目的收购和补偿支出；早在2016年已提到，当环球经济、量宽政策、利率等情况出现变化时，可为楼市带来冲击，衍生“高买低卖”的情况，增加市建局的财务风险。

有见及此，他当时已指示团队应及早研究适切策略，为应对市场一旦转变，影响市建局推进市区更新工作，作好准备。近年团队在规划、项目及财务储备三方面已制定策略，尤其在争取较佳的信用评级方面，让市建局在现金流短缺的时候，能以最佳的条件向外融资，维持市区更新的可持续性。