新界发展｜团体研发展14幅地涉563公顷　料10年建15万伙

本港房屋供应问题未解，政府至今只提出“远景”。本土研究社与公共专业联盟近日调查新界土地，发现全港有1,965公顷的可发展的土地，包括六成多为棕地，亦有闲置官地等。他们从中选出14组可发展的用地，涉及563公顷，料可于10年内落成15万伙公营房屋。
部份具发展潜力的土地群，邻近新发展区或政府拟发展公营房屋的范围，亦涉及棕地及用于兴建丁屋的“乡村用途区”。其中至少有107公顷的土地毗邻新发展区，包括于元朗唐人新村、一幅占地逾13公顷的土地，两旁的用地均被纳入元朗南的新发展区，涉及棕地及被划为“乡村用途区”被剔出发展范围；亦有一幅占地近40公顷、位于流浮山的土地群，距离洪水桥新发展区的界线不足1公里。

14组可发展公营房屋土地

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本土研究社及公共专业联盟早前合作研究，透过地图工具分析，发现全港有1,965公顷可发展用地，当中未有发展计划的棕地占约六成多，涉约1,336公顷；另外亦有290公顷为闲置官地。此外，他们透过翻查城规会规划申请等，发现当中有197公顷土地属发展商“囤地”、“土储”，亦有141公顷为“丁地”、即被划为“乡村用途区”（V-Zone）用地。

他们以土地相距不多于20米、面积达2公顷以上的用地作准则，从中挑选出14组具发展潜力的土地群，涉及约563公顷土地，最大的一幅土地群于八乡，面积达110.5公顷。

以一半用地作中低密度发展作估算，料上述用地可提供15万伙、可容纳40万人口。由于用地一带已有基本规划，故假设以中低密度发展乡村式公屋，相信按现有城规程序，分五期发展，可于10年内供应房屋。

至少107公顷地毗邻新发展区

研究资料显示，至少有107公顷用地的位置毗邻新发展区，但未有被纳入发展范围。当中于流浮山一幅面积达39.9公顷的用地，位于洪水桥新发展区以北，距离发展区的界线不足1公里。土地群涉及大幅棕地，占约37.1公顷，主要用作物流及货运作业用途。有关的棕地曾被纳入规划署的棕地研究范围，但最终未被列入可发展的棕地群。

另一幅值得注意的用地群位于元朗南、唐人新村，涉及13.2公顷土地，该幅用地左右两旁均被列入元朗南新发展区的范围，唯独有关用地被剔除。根据规划署资料，该处部份为棕地，用作车辆相关作业用途；亦有约4.1公顷的土地被划作“丁地”、即“乡村用途区”（V-Zone）用地。

同样涉及“乡村用途区”（V-Zone）用地的位于锦田南发展计划外，地点在将发展私营房屋的八乡维修车厂两侧。涉及的33.7公顷地，除约有一半部份为用作“仓库 / 工场”的棕地，亦有超过11公顷被划作“丁地”。此外，研究建议发展的土地群以北，为政府早前公布、属第二阶段可发展的棕地群之一。

涉58.3公顷由发展商持有

此外，建议发展的用地中，有58.3公顷由发展商持有，占地最多的位于牛潭尾、约34.9公顷的土地中，超过七成由发展商持有，过往曾申请改划作住宅用途。

于屏山北的一幅37.4公顷的土地，亦有三成多的用地由发展商持有。值得注意的是，该处被规划署列作具发展潜力的棕地群。正正于政府有意发展的棕地旁，早前亦曾向城规会申请，拟建低密度私楼，而有关地段由盛店投资有限公司持有。

而于后方的永宁村、早前亦曾就该处的绿化地带申请改划作中高密度住宅发展，拟建超过1000伙单位，惟不获规划署通过。部分地段同样由盛店投资有限公司所持有。根据资料，盛店投资有限公司股东为新世界子公司“Happy Champion Limited”及“New World Nominee Limited”，而董事包括新世界执行董事薛南海、法律部门主管王文海等。研究建议，当局可收回上述用地，与邻近的天慈路公营房屋项目共同规划发展。

发展局回复查询，各新市镇扩展和新发展区项目已到收成期，东涌新市镇扩展、古洞北／粉岭北、洪水桥／厦村及元朗南共4个项目将合共提供超过22万个单位，由2023年起分阶段落成。在考虑各新发展区的规模时，当局已考虑包括综合整全规划、基础设施配套、技术可行性、附近的自然地貌及环境以及与邻近地区整体发展的配合等因素。而棕地方面，当局指按照目前新发展区及其他正在规划中的政府或私人发展项目，合共有超过860公顷的新界棕地(占新界棕地总面积的54%以上)会在未来陆续发展作房屋或其他土地用途。

发展局指对各项可有效增加土地供应的方案持开放态度，并在推展未来工作时加以考虑。