房住不炒．上 | 内地打击楼市炒风 香港依然深陷炒楼泥沼
4月底，深圳市“一府一委两院”罕见地“换帅”，不少分析指与违规炒房的“深房理”事件有关：深圳市政府控制小微经营贷流入房地产市场不力，触碰“房住不炒”底线，引致高层出手干预。“房住不炒”自2016年提出，掀起内地房产市场改革大潮；与此同时，香港却依然深陷“房炒不住”的泥沼中。
踏入2021年，主管港澳事务的国务院副总理韩正、港澳办主任夏宝龙、中联办主任骆惠宁纷纷“点名”香港的土地、房屋问题。近日更传中央驻港机构将于“七一”前后进行大型落区活动，深入家访㓥房、公屋住户等基层市民，释放对“房屋问题”的热切关注。特区政府想打破“忠诚废物”、“橡皮图章”等质疑，就应该从中央和市民最为关注的“楼市”着手，参考内地“房住不炒”的调控，提高在土地、房屋问题上的治理效能，让房屋回归“居住”的本质。
“什么是房地产市场？它在哪里？”这是香港大学房地产及建设系副教授李宁衍每年在第一堂课都会问一年级新生的一个问题。
李宁衍在其著作《逃不开的房地产》开篇写道，若在房地产市场里只看到一群商人和投资者以买、卖和租三种方式争取最大利润，就像“大富翁”游戏一样，那房地产市场自然像其他资产市场一样，只容得下商业、经济和投资方面的注意，“但我们又知道除了投资回报外，房地产市场有很多因素要考虑。没有人会主张政府把个别上市公司的股票或黄金价格控制在大众可负担的水平，但却有人要求政府控制房地产市场。”
李宁衍所言精辟地说明，房地产不只是“商品”、“资产”那么简单，对社会的影响亦绝不只是体现在“金额”变动上。他在书中指出，“房屋决策”除了事关“商业”，亦事关“社会”：“房地产定义为‘建筑物和土地’，因而房地产决策包括土地运用的策略和建筑物使用的决定，并直接或间接地引致一系列关乎社会上不同范畴和网络的涟漪效应，当中显然包括很多关乎社会经济，甚至是政治的议题，而非止于与商业或投资挂钩。”
内地严打炒风
从社会民生角度看，房屋有“使用价值”，房屋除了是市民栖息之地，更与教育、医疗、就业等社会议题息息相关。而从市场角度，房屋作为“不动产”，亦有其“投资价值”，是家庭抵抗通胀，甚至获利的方式之一。房屋的“使用价值”与“投资价值”，所对应的正是“住”和“炒”两种用途。从这两个价值出发去理解内地的“房住不炒”，即是调控房地产市场，令市场交易从“投资价值”主导，回归“使用价值”主导的大政策方向，此乃“房住不炒”的逻辑起点。
“房住不炒”这个词源自国家主席习近平2016年底在中央经济工作会议上的一段话：“坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，抑制房地产泡沫。”自此，各地方政府围绕房地产市场展开了多方位调控和结构性改革。
早前，中央公布了“十四五”规划和“2035年远景目标纲要”，当中重提“房住不炒”和“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）。由此可见，“房住不炒”在过去、现在，乃至将来，都会是中国土地房屋政策的主轴。
一方面，中国政府打击“炒”—以“有形之手”来限制消费者对房屋“投资价值”的盲目追捧，让房屋市场回归以居住需求为导向的交易。例如，房价飙升最为疯狂的深圳，去年出台“最严限购令”，调高购房门栏为至少缴纳三年社保及所得税的深圳户籍居民，或至少缴纳五年社保及所得税的非深圳户籍居民，以此打击“炒房客”。
今年年初，深圳又针对“房屋价格倒挂”现象（指二手房价格远高于一手房价格），建立了“二手住房成交参考价格发布机制”，并发布住宅小区二手房成交参考价格，要求二手房中介不能发布高于参考价的房源信息，而银行亦按照参考价发放贷款。
5月初，中国建设银行深圳分行更率先上调房屋贷款利率，专家预计其他大型国有银行亦将会紧随其后。
深圳是典型例子，但绝不是特例，内地各大城市皆如是。据中原地产研究中心统计，截至4月中，本年度全国地产调控政策次数已经超过160次。其中3月份，房地产调控政策次数多达48次，超越2月份的45次和1月份的42次。
另一方面，政府保障“住”—政府作为市场主体参与房地产市场，增加房屋供给，强化房屋保障，力求为基层免除住房压力，为市民减轻置业压力。
以广东省为例，省政府于4月尾印发《广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，其中即制定全省五年内新增筹集“保障性租赁住房”30万套的硬指标，通过加大“公租房”、“人才房”、“安居房”等福利房屋的供应来解决“困难群体和新市民”的住房问题。
在置业方面，广东省早于2018年在广州、深圳、珠海、佛山、茂名五个城市开展“共有产权房”建设试点。
所谓的“共有产权”，是指政府和承购人按份共同持有住房产权。该类房屋有政府政策支持，由发展商承建，售价会比同地段、同品质商品房低。而购房者可以按市价五成至八成来出资购买该类型房屋的产权份额，五年内不得出租或转卖房屋产权，五年后转让时，政府在同等条件下可优先回购。
目前，“共有产权房”面向符合条件的人才、稳定就业的外来务工人员、在粤工作和生活的港澳居民等城镇无房家庭开放供应，且每户家庭只能购买一套。截至2020年6月底，广东省累计筹集“共有产权房”6.1万套，供应“共有产权房”3.4万套。
北京、上海、南京等城市亦有“共有产权房”试点。政府以公共财政介入房地产市场，减轻了中低收入家庭的置业压力，让房屋回归了居住本质。
香港炒风炽热
反观香港，楼市怪象丛生，城市内房屋价格起跌与基本经济面竟毫不挂钩。
在本季度GDP回暖之前，香港的GDP受社会运动和疫情影响已连跌六季。只是经济愈不景气，楼价却愈坚挺。
据差饷物业估价署的统计，今年3月全港私人住宅楼价指数报388.3，环比升0.8%，同比升2.62%，创20个月新高。其中升幅最大的是160平方米以上的物业，售价比上月上升3.62%（见表）。
讽刺的是，差饷物业估价署公布的《2021香港物业报告》显示，全港去年有约5.3万伙空置房屋，私楼空置率达4.3%，其中，中小型单位（A、B、C类物业）空置率为4%，大型单位（D、E类物业）的空置率为7.3%。
吊诡的是，房地产市场大型物业价格比中小型物业更为高企，空置率亦更高，却是售价升幅最大的物业类型，明显不符合市场经济供求关系，这样的现象应如何解释？
李宁衍在书中解析，在大部份耐用品市场里，价格上升而消费者延迟消费，价格下跌则会买得更多，“这是需求定律预测的理性行为，在房地产市场却是另一回事……有时甚至出现所谓的不理性行事。”
在房地产市场里，消费者会从两个角度作出购买决定，一是物品能满足消费的需要，另一个则是长线的投资作用。而无论业主是为了自住或投资，想实时出手或长期持有，都会希望自己的物业升值，相反，买入时则希望能成功“抄底”。
“因为最低价实在太难确定，而多数人又会尽量降低风险，大部份人都会先确定市场正在向上，才购买物业。”当这类人足够多，总体需求便上升而推高房价，物业价格亦会“像自我应验预言般，因愈来愈多人进入市场而上升”。所以，“市场价格上升，其实是在巩固人们的购买决定，增强购买意欲。”
李宁衍在书中分析了1996至1997年9月的香港物业数据，发现这种现象屡见不鲜：“这种‘价低则成交少，价高则成交多’的现象在2003年非典型肺炎（SARS）肆虐时和2009年全球从金融海啸中回复过来后游资流入香港时相继重复发生。”
步入2021年，新冠疫情带来全球经济衰退，以美国为首的西方国家实行货币宽松政策，进一步推高了人们购置不动产以对抗货币贬值的投资需求，这些需求支撑着犹如“奢侈品”的大型物业价格继续上探，投资商品并没有被实际使用，便出现了高空置率。
可以说，香港的楼市已陷入了“房炒不住”的怪圈，“投资价值”远胜过“使用价值”，在市场中起到决定价格的作用。而在地产泡沫之下，房屋完全被“商品化”成投资者的金钱游戏，亦伤害了对住房有刚性需求的中低收入家庭。
根据国际调查机构Demographia报告，截至2021年初，香港已经连续十一年成为全球楼价最难负担的地方，预计一个普通四口之家平均需要不吃不喝20.7年，才能购置一个500平方呎的单位。
香港大学经济及工商管理学院教授邓希炜在《香港极需第三次经济转型》一文中提到，在过去二十年间，香港人均GDP增幅达到89%，但同期家庭入息中位数增幅只有63%，而食品价值则超过80%，住房开支激增306%。即是说，在畸形楼市之下，打工仔即使努力上班、升职加薪，为城市贡献价值，但家庭资产积累都追不上物价激增，更追不上手中“有楼”者的资产增幅。
当炒楼风气影响了市民的居住权利时，特区政府又是如何应对，所谓的“辣招”成效如何？详见下篇：房住不炒. 下 | 从土地供给破房屋问题 建立长效楼市调控机制
上文节录自第266期《香港01》周报（2021年5月24日）《 对照内地“房住不炒” 香港深陷“房炒不住”泥沼》。如欲阅读全文请按此试阅周报电子刊，浏览更多深度报道。