房住不炒．下 | 从土地供给破房屋问题 建立长效楼市调控机制
踏入2021年，主管港澳事务的国务院副总理韩正、港澳办主任夏宝龙、中联办主任骆惠宁纷纷“点名”香港的土地、房屋问题。近日更传中央驻港机构将于“七一”前后进行大型落区活动，深入家访㓥房、公屋住户等基层市民，释放对“房屋问题”的热切关注。特区政府想打破“忠诚废物”、“橡皮图章”等质疑，就应该从中央和市民最为关注的“楼市”着手，参考内地“房住不炒”的调控，提高在土地、房屋问题上的治理效能，让房屋回归“居住”的本质。
承接上文：房住不炒. 上 | 中国打击楼市炒风 香港依然深陷炒楼泥沼
港府调控无力
很可惜的是，在中央定调“房住不炒”的第五年，香港丝毫没有学会内地调控房地产市场的手段或魄力。
“房地产开发是供给端的概念，不能等到市场需求失衡了才从需求端下猛药调控。”中国国际经济交流中心副理事长、重庆市前市长黄奇帆在著作《结构性改革：中国经济的问题与对策》中曾点出内地“房地产调控失衡”的问题：“一些地方政府习惯采取行政的、短期的、碎片化的措施，缺少稳定的、长周期的、法制化的措施……很多时候仅在需求侧调一调、控一控、紧一紧、缩一缩，较少在供给端上进行有效的结构性调控。”
虽然黄奇帆批评的是内地地方政府，但特区政府过去的土地房屋政策亦明显存在以上短板。正因为政府执着于“小政府、大市场”思维，推出的政策每每只是需求端的“微调”，而没有从“供给端”入手，破除土地和房屋供应短缺的根本性矛盾。
什么是需求端的“微调”？即是针对房地产市场的需求方，即购房者（无论自住或炒客），所推出的“小修小补”政策，看似对楼市冲击很大，但不足以伤其根本，更不能称为是“长效”的。例如，被称为“辣招税”的三项“物业印花税”，虽能一定程度上打击炒楼客，但成效甚微。疫下的楼市转手依然火热，据税务局最新资料，因持货不足三年而需要支付的额外印花税（SSD），4月份录得43宗，较3月的34宗增加26.5%，创近两年高位，至于涉及税款为2,390万元，环比升24.5%。
更可怕的是，政府在需求端的“微调”往往是“鼠目寸光”，看似能够解一时之困，却会埋下更为危险的长期炸弹。例如，政府于2019年的《施政报告》中宣布放宽楼按，首次置业人士可申请最高九成按揭贷款的楼价上限由400万元提升至800万元，而可申请最高八成按揭的楼价上限则由600万元提升至1,000万元。此举原意是让更多负担能力处于边缘状态的市民上车，但高杠杆率的房贷额于危如累卵的楼市而言无疑是“火上浇油”，更增加了一旦楼市泡沫爆破伴随的财金风险。若爆发金融危机，大量入市者将会背上一笔巨额“负资产”。
相较之下，特区政府在供给端的调控和长期规划则是迟缓罕见。例如，针对发展商囤积单位、加快楼宇供应的“一手空置税”，自2018年提出草案后就遇到大量阻滞，去年11月又受疫情经济下行影响，宣布撤回法案。截至2020年12月底，已落成楼宇并取得入伙纸而未售出的私人住宅数目合共1.23万伙，较2019年底的9,900伙上升约24%。
又如，公营房屋供应严重短缺，却毫无好转迹象。根据香港房屋委员会最新数据，在2021年3月底，仍有15.3万宗一般公屋申请和10.05万宗非长者一人申请，合共25.3万宗申请。而一般申请者和长者一人申请者的平均轮候时间分别为5.8年和3.6年，较上一季上升了0.1年和0.2年。
然而，虽与广东省政府类似，香港政府亦定下了30万个公营房屋单位的目标数字，但有智库团体已经推算未来四年的供应仍将落后接近三成。
政府常常以“土地供应不足”搪塞，其实是缺乏对土地供给的调控。可供建设公屋的用地，事实上包括对普罗大众影响较低而土地使用率不高的700公顷俱乐部用地、被荒废了的1,200公顷棕地、近年舆论交锋甚为猛烈的1,200公顷丁地，以及发展商在新界囤积的1,000公顷农地，但政府为了迁就既得利益者，逃避其调控的责任，对以上用地选择“视而不见”。
相较之下，内地政府的供给端结构性调控比香港积极得多、重手得多。例如，针对过去学习“香港模式”试行“土地出让制度”而导致的地价大涨问题，内地22个城市于今年开始试行“集中供地”模式。此举是为了破除发展商杠杆抢地、囤地，地方政府推高地价而增加“土地财政”收入的恶性循环，从“控制地价”开始来“控制楼价”。
早前，国务院副总理韩正在北京会见出席全国“两会”的港区代表期间，频频提及香港的“房屋问题”和“贫富悬殊”，又要求治港者切实解决香港深层次矛盾。韩正指出，解决房屋问题须先达致“全社会共识”，再配合完善的“顶层设计”、“长远规划”，然后才能“大手笔处理”及“逐步实现”。中央已经“画公仔画出肠”，要求特区政府制定长效性、系统性的土地房屋政策，逐步破解“房屋问题”。若政府还用所谓的“辣招”、“过渡性房屋”来回应中央，自以为是有效的房地产市场调控手段，那“房炒不住”只会是香港的长期事实，楼市泡沫亦永远不会被打破。
上文节录自第266期《香港01》周报（2021年5月24日）《 对照内地“房住不炒” 香港深陷“房炒不住”泥沼》。如欲阅读全文请按此试阅周报电子刊，浏览更多深度报道。