居住正义｜香港房策怪谈——置业等同安居，置业等同乐业？

“楼市持续畅旺下，自置单位已成富裕家庭的重要财富来源。”3月1日，立法会秘书处发表“自置居所对香港社会经济的影响”的研究报告如是指出，政府房屋政策逻辑可见一斑——房屋本是人类基本的必需品，也是一项基本人权，但香港政府自回归之前已不断强化房屋的商品属性，鼓励社会把“置业”视为“致富”手段，令普罗大众以为“置业”等同“安居”甚至“乐业”。结果，当局矢志推高的“自置居所比率”，曾由2004年的54.3%减少至2019年的49.8%，更离谱的是，住户月入中位数只增加78%，楼价竟然飙升了391%。

首次置业年龄　10年推迟14岁

据上述报告，截至2019年，香港自置居所比率已经跌至近20年新低。而收入的增长不但远远追不上飙升的楼价，本来就难以应付沉重的生活负担，例如英国经济学人2020年底《全球生活成本调查报告》显示，香港连续两年成为全球130个城市中生活成本最高之地。

报告亦涵盖不同年龄群组中，自置居所户主比例，与租户户主比例的数据。当中发现在1997年至2019年间，35岁以下的青年群体的自置居所户主比例，从22.1%下跌至7.6%，远低于租户户主比例的12.7%——也就是说，青年业主越来越少，而青年租户越来越多。至于首次置业的平均年龄，也由2010年的30岁，推迟至2019年的44岁——换言之，香港人到中年才有机会置业，而多数青年则只能选择租房，变相帮了那些把置业作为投资的人群交租。

另外，在2009年至2019年间，私人住宅单位的净增业权大多由投资者持有，并放租予租户，并非自住。也就是说，这些具有较强购买力的群体，会购置额外的住宅用以收租，或用于亲属居住——例如上述7.6%的35岁以下自置居所户主，或有不少也是倚赖父干才上楼。

长此以往，这种情况便会影响跨时代的财富分配，并放缓社会流动。全球37个市场经济国家组成的经合组织早前研究显示，财富分配较收入分配更为不公平，经合组织中，“收入最高”的10%的群体，拥有整体收入的24%，但“最富有”的10%却拥有整体财富的52%。

受制地产商　不敢增公屋

财富分配不公，令私人物业渐成为高收入人士的投资选项，再加上建楼的龟速，楼价自然水涨船高。报告的中长期展望指出，提升自置居所比率仍充满挑战。据2020年12月发表的《长远房屋策略》最新进度报告，未来10年的私营房屋落成目标，年均量仅为1.29万个单位，较过去10年约1.35万个单位的实际年均建屋量还要低，可见供应紧绌。

冰封三尺非一日之寒，2002年起政府收紧土地及房屋供应，停止拍卖土地、无限期停建资助出售房屋及租置计划等，故在2005至2011年间，新土地供应量减少八成半，房屋总落成量下跌57%，楼价也随之反弹133%。2018年当局重新调整公私营房屋供应比例，将公私营房屋比例从六四比改为七三比。当中，公营房屋的供应目标为31.5万个单位，但仍欠6.7万个单位的建屋土地；私营房屋的供应目标为13.5万个单位，且将绿置居加入公营房屋类别，“首置盘”加入私营房屋类别。可见，出租公屋、居屋及私营房屋的实际供应量可能更少。

私楼被用于“炒楼”，公屋供应又不足够，楼价难免居高不下。政府经常辩解，是香港“地少人多”所致，但众所周知，“香港缺地”是个伪命题——政府不敢触碰既得利益者，避免与地产商冲突，才是最大的问题。

房策思维须扭转　置业不等于安居

地产商本来就是既得利益者，在特区政府的倾斜和纵容之下，获利更甚。据政府资料，2019-2020年的地价、印花税、差饷收入为2209亿港元，占政府全年总收入的39%。报告亦指，自置居所可为整体社会带来明显效益，如培养社会归属感及促进社会政治稳定。难怪政府如此铆足劲头鼓励自置居所，不仅有利可图，更省去建造公营房屋的麻烦，自然百利无害。然而，对于市民而言，收入中位的家庭要18年不吃不喝才能上楼，即使勉强于中年置业，也需背负“楼奴”压力艰难供楼。如此看来，即便是置业之后，还能否安心居住呢？

当然，将“置业”与“致富”和“安居”等同的思维，并非林郑政府首创，而是港英时期已形成的顽固观念。在1972年，时任港督麦理浩发表“十年建屋大计”，至1987年成功为150万人提供设备齐全及有合理环境的居所。然而，随著香港经济腾飞，加上股市和楼市畅旺，港府开始以置业主导房策核心，力图透过不同政策鼓励市民置业，以维持社会稳定。

只是，当分配早已失衡、楼市也已失控，但回归后的特区政府仍然只懂萧规曹随，未敢打破前人的错误方针，重新以公营房屋主导房屋政策。须知道，安居并非一定要置业，如果政府能够提供大部分廉价居所，置业应为有能力人士的额外选项。无可否认，在短期内，置业的确能为政府、社会带来财富，但这并非长久之计，因为长此以往，社会财富分配、流动性等问题，将会愈发严重。港府一日不转变思维，港人便一日不得安居，更别说乐业。