政策放宽难救市　内房靠“两招”重组　优先处理海外债权人有原因

内房债务危机持续，在中央政府多次“出招”收紧政策下，多间企业先后出现债券违约问题。德勤中国财务咨询价值创造及危机咨询服务副主管合伙人何国梁接受《香港01》访问时指出，内房过去二十年的黄金期已经完结，近期针对优质内房的政策如“金融16条”、融资“三箭齐发”及“内保外贷”等，虽帮助行业平稳健康发展，但未必每间内房都能受惠。

何国梁简单将企业分为两种，一种是“A、B”等级的学生，即实力较好的国企或民企，其次是“C、D”内房优质内房，“身体好的，政策一定有帮助；身体唔好、基础唔好，政策未必即时帮到。”

何国梁直言，内房行业面对的是结构问题，将过去放任、高发债、高增长的发展模式改变，虽然近日虽有放宽，惟反问，“系已经恢复拎地，但信心又系咪好咗呢？......资本市场见到，对内房持观望，咁（依家）系咪最低潮？冇人够赡确认。”但他认同政策松绑，或多或少可培养企业部分的还款能力。

但远水似乎难救近火，据《彭博》早前报道，今年年底内房将至少有2,920亿美元的在岸和离岸债务到期，意味著相关企业兑付压力可能愈来愈大，面对如此困境下，债务重组越来越迫切。

债务问题之外，“出唔到业绩”亦令股份除牌的风险增加。据《香港01》统计，因业绩“交白卷”而于去年4月1日起停牌的内房至少9家，若果计及物管及同系公司等，合计有16只，其后仅得荣万家（2146）于去年7月补发业绩复牌。

详细资料：内房停牌潮｜9企“交白卷”　疫情因素仅幌子?　最坏情景股债双杀

债务重组靠两招

值得留意的是，港交所（0388）规定若上市公司持续停牌18个月便有权将股份除牌，故相关公司于今年9月将面临除牌风险。何国梁指，近日不少内房都更换核数师，或对复牌有帮助，但仍要视乎企业的实际情况，包括如何通过债务重组等，达至“持续经营”等。

他指，内房的工作焦点在于处理债务问题，特别是优先处理海外债权人，多数围绕两种方式，包括债务延期或债转股，如减派息率，或改为固定利率至不超越某水平，其次是拖长还款期，部分债转股，“10个煲得3个盖，拖长都系咁，所以要将啲煲，变做煲盖先可以 （令债务）变得可控。”

就如中国恒大（3333），据《彭博》报道，集团将向债权人提出两个债务重组方案，还款期最长12年，当中亦包括债转股选项。不过何国梁亦提到，有债权人未必愿意拖长还款期至10多年的时间，“宁愿短啲， 到时再倾，期间睇实你做嘢。”

详细报道：中国恒大传向债权人提出两个债务重组方案　还款期最长12年

另外部分海外债权人亦会短时间内出手，接管公司的海外资产，如恒大位于湾仔、及高银集团位于九龙湾的商厦等。

至于为何优先处理海外债权人的重组方案呢？何国梁解释，海外债权人没有直接的资产抵押，最多只有海外担保或海外股权股作抵押品，若果内地企业出现资不抵债等问题，法律上一定排后，“因为冇直接抵押，所以（海外债权人及内房）都要面对现实，要谈判，亦因为个风险，（内房美元债）息率先会咁高。”

两因素优先与海外债权人商讨

之不过，相比海外债权人，内地对社会稳定有要求，内地政府会引导内地债权人，给予空间处理，而且目前持有相关债券的海外债权人，大部分都已经不是原本的投资者，“二手市场，打折扣买返嚟，目的系赚钱”从以上两点去看，海外债权人或会较易商讨出一个重组方案，令公司可以“保交楼 ”，增加资金流。

即使重组方案成功推出，又是否代表可解决问题？他举例，佳兆业（1638）于2015年曾进行重组，不过当时市场畅旺，受惠于资产价格持续上升，加上有内银借予巨款作周转，最终得以复牌。

未来或出现国企、民企并购潮

不过他指出，这仅属个别事件，与现时大环境、政策及疫情因素导致的因素有别，过去内地房地产是投资工具，具升值潜力，但经过中央调控后，“（楼价）未必一定会升，甚至可能会跌，一定会影响消费者需求。”

再者，内房的结构性问题“唔系话停就停”，他估计，未来或会见到不少国企、或有实力的民企并购个别项目，“地产对经济增长占比好大，相对复杂，牵涉内地贷款、信托、民间借贷、海外债权人、利益方好多，变咗成个博弈都唔系话有呢啲（宽松）政策，就可以解决问题。”

若果最终重组失败，何国梁指，相关公司或会复牌失败，失去在资本市场的融资机会外，小股东亦有损失，“复唔到牌股份变废纸，就算债转股，权益都会被分薄。”