瑞银：对内房业看法不及市场乐观　违约潮后出现国进民退

内房股在政府支援政策连环出台下，由去年底开始展开一轮明显的反弹，对于内房股价的反弹趋势，瑞银投资银行研究部香港/中国内地房地产研究团队主管林镇鸿在网上记者会上指出，他的看法并不如市场观点一样乐观，主要在于三个原因：首先、是该行对内房的盈利预期比同业更低，第二、是认为中国政府对处理房地产债务问题的方式，不及日本和美国等其他国家的处理方式来得宽松，因为房地产债务问题并未有扩散及危害到金融领域，同时中国政府至今一直坚持房住不炒原则，因此政府的干预及援助规模不及其他国家强劲。第三、是对内地楼价及销售的预期，该行估计，按销售面积计，今年内地的房产销售仍有10%的跌幅。楼价方面经过去年下挫后，今年走势料同比平稳。

问及房企经过违约潮后出现明显的行业整合，是否有国进民退的情况出现。他指出，从内房去年的投地表现看来，的确是出现了国进民退的情况，因为去年有80%的土地拍卖都是由国企或城投公司投得地皮，而发展商拿地的进度往往是未来两三年发展的指标，因此国进民退的局面的确发生了。至于未来民企会否更为积极拿地，则要视乎企业借贷能力能否复原。

首套房利率调整机制帮助有限

人民银行与银保监会本月宣布，将建立首套房贷利率政策动态调整机制。问及新政策对刺激买房需求的成效，林镇鸿指出，该政策需要实行城市符合一定的条件，包括该城市的新屋房价与前月、与去年同期相比，均连续第三个月下跌，当地政府才可以阶段性维持、下调或取消首套房贷利率政策下限。因此，并非所有城市都能受惠新政策。他续指，与现行的房贷利率相比，利率下调对减低供款的效果，并不算是明显。

国有银行表现料跑输大市

瑞银中国金融业研究主管颜湄之指出，该行估计中国今年GDP增长约4.9%，不过相信国有银行业今年的股价反弹空间有限，表现将跑输大市，因为金融银行要负起支撑国家经济的任务，同时房地产行业的债务问题，继续对银行业的开发贷款造成负面影响，估算房地产业下行，或会在未来几年对银行体系造成1.4至1.5万亿元人民币的损失。

此外，银行亦要面对息差的压力，因为内地政府正在致力降低内地的债务成本；不过贷款增长方面仍可录得增长，估计在其他消费贷款的带动下，内银整体贷款增长达高单位数至双位数，至于城商行增长更高，料达15%至20%。