物业印花税可因减得加吗？停售商业用地　维护金融稳定｜蔡志忠

前天财政司司长陈茂波发表2025年度财政预算案，整体来说是一份具有前瞻性规划、全面务实地照顾基层及改善民生的预算案。楼市方面虽然著墨不多，但也因应目前经济状况，作出优化土地供应策略，包括在未来一年停止推售商业用地，以及考虑将部分商业用地改划作住宅用途，同时亦推迟洪水桥/ 厦村新发展区市中心商业用地的原址换地完成期限，对商业市场起正面作用。

此外，预算案也提出将征收100元印花税的物业价值上限，由300万元提高至400万元，并以扩展创业先导计划，鼓励青年人试行创业。以上两项建议可以支援年轻人奋斗事业，以及帮助年轻家庭早日达成置业目标，这也是本预算案的亮点之一。就楼市方面而言，假设购买一层400万元的物业，原本印花税需要6万港元，现在只需100元，对年轻首置者来讲，直接减少买楼负担，使他们更加容易上车。预期将为新界区的细价楼成交带来不少帮助，细价楼小阳春将在3月初爆发。

甲厦租金显著回落　吸引企业回归中环

预算案建议停售商业用地是明智之举，近年来商业物业空置率高，租售价格跌幅过大，有必要暂停供应以稳定市场。坦白说，在目前环境下，即使政府推出商业土地招标，也是随时流标收场，与其估计没人竞投，不如干脆停售更切合实际现况。笔者相信，随著写字楼租金显著回落，股市却出现回升，资金开始重返香港市场，投资银行和金融机构再次进驻金钟和中环核心地段，从近期录得众多大手租务成交来看，不难发现有新的外地金融机构进驻，也有非核心地段的本地租客搬回港岛核心区。预期甲级写字楼需求将持续增加，这个板块给予看好，租售价格会止跌回稳。

近年来香港经济走下坡，在未来3年仍然面对财政赤字严重的情况之下，坊间对财政预算案的期望本来就不大。只是经历过几年的经济不景气，中小企业面临很大困境，香港楼价物价大跌，工商界裁员减薪声音此起彼落，然而预算案对问责官员和高级公务员却只是冻薪，未能适当减薪与大家共渡时艰，难免让人有一点点失望。公务员曾经3次减薪，包括2004、2005年全体公务员减薪3%，以及2009年高阶公务员减薪5.38%。要知道香港公务员的薪金之高属于全球数一数二，如果轻微减1%至2%其实无伤大雅，但就能够释放出执政者的诚意，所表达的信息才更重要。

应全面减印花税　刺激物业流通率

还有美中不足的是，虽然减少300万至400万价值的物业印花税，对细价楼物业有一定支持，但是真正需要调低印花税的其实是大额物业，因为这个市场更为严峻。近年来物业市场成交萎缩，二手物业的流通率从以往正常的大约8%，减少到近几年只有2%左右，假如全面减少物业印花税，例如将大额物业的印花税从4.25%减到3%，表面上好像少了税收，实际上会因减得加，只要能刺激物业成交量，让流通率达到整体物业的5%或以上，那么政府的物业印花税收入就会比现在多，而物业交投增加，带岀来的经济效益当然更加明显。

无论如何，笔者认为香港经济开始慢慢复苏，股市已经有一定程度回升，楼市也在谷底打底，住宅相对比较稳定。工商舖市场仍然较为波动，由于商业地产普遍都作银行抵押贷款，这个市场已经是金融化的市场，因此无论是政府银行监管部门，还是各大银行金融机构，都应该作出适当的措施，支援这些受影响的地产持份者和中小企业，帮助他们渡过难关，也等于帮助自己，共同维护香港金融市场的稳定。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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