股市回升推动经济　楼市还那么悲观吗？｜蔡志忠

踏入2025年农历新年之后，香港股市可谓牛气冲天，恒生指数简直如入无人之境，短短时间狂升4千点，升幅等于2成多3成。坦白说，笔者也从中获利不少，甚么原因使股市大幅上扬，我已经讲了很多次，相信有留意本栏文章的读者，一定非常清楚，甚至可能也从中有所斩获。笔者并非股票专家，甚少评论股市，只是国家一系列庞大的救市措施，关乎楼市股市等等的经济发展，国内A股上升必定带动香港H股上涨，这个逻辑其实简单易懂，本人一早已提醒大家，并非马后炮。

股市略有收获　楼市看法正面

直到今天，许多香港楼市专家仍然认为国内发巨额国债与香港无关，无助香港楼市股市，坚持看淡楼市前景，预测今年楼价下跌5%至10%。而这种观点仍然是坊间主流意见，更甚的是，还有一些网上出位言论预言香港楼价暴跌7成，又引来众多网友热烈支持，不知道这些网红和网友目前处于甚么状态，如果生活和工作不如意而对现实产生不满，笔者是可以理解并寄予同情，也只能默默地为他们祈祷。

很多读者想了解笔者目前的投资态度，不瞒你说，去年底笔者已作出相应的投资行动，楼市股市都已经开始买进，而所买股票虽然已经有不少升幅，但仍然处于值博率高的状态，暂时不会沽货离场。大家可以不认同我这个好友，但我认为股市还有漫长的道路才会见顶。不信？年底便可再见真章。至于我们的主题楼市前景又如何？这个话题的争议最大，笔者认为今年楼市能够止跌回稳，假设市场也有众多看淡观点，大家不妨从几个利好和利淡因素来讨论。

下跌仍是主流意见　利好因素共同分享

首先，看淡楼市的人认为未来房屋供应太多，市场买家承接乏力。又提到港府错过了几年前全面为“楼市撤辣”的时机，去年初才撤辣为时已晚；笔者认为今年新楼供应的确很充裕，不过由于地产商采取薄利多销策略，库存的消化速度也会很积极，因为外来的资金越来越庞大，预计今年新楼盘可以卖掉18,000伙左右，到了年底具实力的地产商会开始惜售，订价就会略为提高。

其次，根据报导香港11家中小型地产商之中，有8家负债比率高达81%，市场忧虑这些地产商因财困而大幅“劈价”卖楼，令楼价进一步下挫；笔者认为地产商财困与楼价下跌并不一定成正比，就像国内民营房地产商一样，他们的处境更为恶劣，10间有9间负债比率高达100%或以上，有的甚至已将地产项目停工停产。但目前内地各大城市的房价却已经止跌回稳，就如南方城市广州，其每个月新盘的成交量等于香港的4至5倍，楼房受到民众热烈追捧。

第三，也说说股市与楼市关系。淡友认为国内“放水”和股市上涨，与香港楼市无关，反而地缘政治因素和经济持续疲弱，使香港楼价继续插水；笔者认为股市与楼市某种程度上是“孖公仔”，只是股市比较敏感，通常即时会有反应。而号称不动产的楼市反应比较慢，一般是等股市上升之后再轮到楼市，原因很简单，股市上升市场资金比较宽松，便会有部分热钱流入楼市，对楼市当然利多于弊。

第四，是利率高企的问题。这个是压在商业楼宇身上的最后一根稻草，如果利率没有下降，对商业物业市场造成的冲击是非常严重的。由于商业贷款利率比住宅高出2厘，这个市场的某些客户面对前所未有的还款压力，或者已到了汰弱留强的时候；不过笔者的看法并没有那么悲观，住宅的利息只维持在3厘多一点，今年还会有至少两次减息机会，这个市场没有问题。至于商业方面，只要守住阵地，过了今年，利率同样会大幅下调，这个是笔者与坊间不同的看法。

最后，笔者想说的是，世界在改变，经济在循环，特朗普上场，并没有我们想像中那么差。Deepseek的出现，改变了人工智能（AI）的世界观，东方大国有许多尖端科技不容小觑；苹果选择与阿里合作，代表中国庞大市场的吸引力，中美双方本来就我中有你，你中有我，真诚合作才是人类文明的进步；前所未有的10万亿元人民币国债，仍然在初步发酵之中，真正的威力还没有展现岀来；习大大亲自会见民营企业家，并叮嘱他们要努力经营，不负历史使命，贡献国家贡献人民，带出来的讯息是国家将大力支持民营企业未来的发展，从中亦代表欢迎外商进一步拓展中国市场。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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