来年仅15幅住宅官地应市　伙数劲削逾4成　或惹发展商盲抢地？

政府来年度推出之住宅地供应劲缩！发展局今日﹙28日﹚宣布2019/20年度的卖地表，只有15幅住宅用地，合共提供约8,850伙，同比劲减4成。
有测量师直言，规模减少后，政府仍有足够的土储应付未来4至5年的房屋需求，但2023年之后，若果未有及时补充土储的话，或会出现小型发展商高价“盲抢地”！

来年度政府推出的15幅住宅官地，包括8幅滚存地皮及7幅新增用地。其中，有10幅地皮无须进行修订或已完成修订大纲图程序，5幅则为未完成修订。

发展局局长黄伟纶表示，该15幅土地，已有10幅完成改划程序，涉及8,090伙，占卖地表可建单位8,850伙的约91%。余下5幅土地虽未完成改划，但以伙数计算，占比例仅约9%。

至少4幅过百亿地皮待售

上述15幅地皮，预计可建约8,800个单位，较本年度预计推出的27幅地皮、可建约15,250伙大幅减少逾4成。

检视最新卖地表，6幅来自新界区，4幅来自港岛区，5幅来自九龙区，不少位于贵重地段，最有“睇头”的莫过于山顶文辉道地王﹙估值约200亿元﹚、寿臣山南风道地皮﹙估值约100亿元﹚、安达臣道对出地皮﹙估值约100亿元﹚，以及3幅估值皆过百亿元的启德地皮。

此外，今年亦会有2个港铁（0066）物业发展项目，包括黄竹坑站和日出康城，合共提供2,650个单位；市区重建区项目则只有1个，为深水埗福荣街／东京街项目，预计可提供180个单位。连同私人发展重建项目提供3,860个，预计2019/20年度可建单位总数约15,500个单位，同比大跌4成，并为过去9年来最少。

莱坊：小型发展商或抢高蚊型地地价

莱坊执行董事兼估价及咨询部主管林浩文直言，今年供应“好似少咗”，主要与公私营房屋供应比例，改为“七三比”有关。皆因政府去年底将未来10年建屋目标削减1万伙，至45万伙；其中公私营房屋比例由“六四比”改“七三比”，变相令私楼供应锐减4.5万伙，至13.5万伙。

不过他相信，到2023年前，政府的土地供应仍然充足，之后则要视乎“公私营合作”模式、棕地发展，甚至填海及人工岛等的实际落成情况，“依家最大问题是没有时间表，冇人知呢啲供应几时出到来。”

林浩文建议，要解决问题，中期而言要落实“公私营合作”模式及棕地发展，长远再考虑填海及人工岛。不过他亦指出，政府在未来4至5年住宅单位供应达标的前题下，似乎已预留部分“弹药”，去应对相关问题，“以预售楼花及货尾计，以将达9.7万至9.8万伙，可达政府的供应目标，因此即使土地储备中有土储，仍选择暂时不推出。”

料楼价或会跌10%

市民最担心的是私营房屋土地供应减少，或会推升地皮成交价及私楼楼价。惟林浩文相信，今次比例的改变，未必会造成上述的情况，“大型发展商本身有好多土储，好似农地改划、强拍等，所以唔太担心他们会唔够地。反而小型发展商就可能用高价抢蚊型地，赚少少都做。”

因此他预料，短期内不会对私楼市场带来太大的影响，但受空置税及市况影响，今年地价或会跌5至10%，至于楼价则最多跌10%，“如果中美贸易战、英国脱欧唔太影响经济，楼价咪唔会跌咁多。”

会德丰梁志坚：吁政府增加地积比

会德丰地产（0020）副主席梁志坚则估计，住宅地皮供应减少将推高地价，“发展商土地成本增加，自然要卖得贵啲，但都要睇啲人系咪Afford（负担）到。”他续称，卖地计划涉及3年以后的房屋供应，相信短期内对楼市影响不大，但长远会否造成影响，则视乎政府能否在短期内公布弥补方法，尽快透过发展棕地及农地，增加土地供应。

梁志坚指出，公私营房屋由“六四比”转为“七三比”，令长远私营房屋土地供应减少，他建议政府可增加实际地积比率，新界农地则可透过“改契”修改地皮限制，增加可建单位数目。

九建杨聪永：感觉政府难取地　

九龙建业（0034）市务及销售部总经理杨聪永指出，今次卖地表予人感觉“政府难取地”，故拿出来的地皮不多，但相信对市场心理因素影响较大。他指出政府推地后，发展年期为5年，因此对楼市影响滞后，除非政府大幅增加或减少供应，令到市场心理上有较大影响，才会对短期楼市有太大影响。

至于本港中短期土地供应，杨聪永认为不同团体有不同意见，要大幅增加土地创造供应，明日大屿是其中方案，但亦是“较远”的供应，难平衡市场目前的庞大需求，加上政府将公私营房屋比例改为七比三，令人感觉房屋供应过分集中公营市场。

英皇国际（0163）执行董事张炳强表示，虽然私人住宅地潜在供应量减少，但发展商仍有不少方法取得地皮，除了竞投官地，集团会并购旧楼、从私人市场买地及发展农地，认为供应量合理。

施永青：供应始终难应付需求

另外，中原集团主席施永青表示，香港在面对大量住房需求下，不论明年供应，还是过去几年政府卖地供应量，都是难以应付需求，所以中短期供求关系一定不平衡，而今次卖地计划对楼市未必有太大指标作用。

对于今年楼价走势，他称，自己不想“乱咁嗡”去猜测楼价走势，虽然短期供应量一定不足够，但香港楼价仍受多众因素影响，包括中美贸易战等因素影响，莫讲是明年，就连今年楼价走势都“估唔到”。