内地一线城市“上车难”平均36.9岁置业　为何两房单位成交最多？

今年来，内地不少一线城市升级调控政策让楼市降温，三四线城市推出“限跌令”以阻止房企以低价卖楼。
有研究指出，受限于较高的“上车”门槛，一线城市客群购房压力较大，置业年龄明显偏高，约为36.9岁。

12月28日，贝壳研究院推出《2021居住客群消费趋势年报》。报告显示，银发族的消费市场潜力巨大，不少开发商已抢先布局养老地产，包括长者公寓、养老社区等；另一方面，85后及90后正迅速取代70后及80后，成为住房消费市场的主力人群。

对比不同城市能级置业年龄，一线城市置业人群年龄普遍偏高，与其他能级城市差异性比较显着。 今年1至10月，一线城市购房平均年龄约为36.9岁，高出新一线城市2.7岁，高出二线城市2.1岁。

最新测算的居住负担指数显示，114个样本城市中，一线城市居住负担指数算数平均数约为89.1，新一线城市约为65.2，二线城市约为63.5，三线城市约为59.3，四线城市约为55.1。一线城市居住负担明显较高，随着城市能级下降，居住负担指数也依次下降。

以北京、上海及深圳为代表的城市，在调控政策影响下，重点城市贷款门槛提升，导致置业年龄普遍偏高；以珠海、厦门为代表的城市，过半数是属于异地置业，且以改善投资为主，客群平均年龄较高。在19个一线及新一线样本城市中，天津在2021年度选择全款购房的百分占比达到38.02%，居于首位。

在套均总价方面，今年1月至9月份，一线城市成交套均总价达到368万元，新一线城市每套达143万元，头部二线城市每套达121万元。高能级城市依靠优势的产业支撑，吸引大量人才流入，城市能级愈高，购买力相应愈高。

《第七次全国人口普查公报》数据显示，国内的家庭小型化趋势明显，很大程度上影响购房户型。以哈尔滨、长春及沈阳为代表的东北地区，两居室交易占比明显较高，从供给侧角度分析，两居室成为该地区主要的供给户型。以北京、上海为代表的一线城市，两居室成交占比也比较高，主要原因是受限于购房压力，置业人士更愿意选择“高单价-低总价”的小户型房源。

35个样本城市中，佛山、南昌及长沙等城市的三居室户型占比较高，除了受供给侧影响外，亦与置业人士购房压力相对较低有关。以长沙为例，最新的居住负担指数约为54.44。

值得注意的是，老龄化同样影响楼市。据《第七次全国人口普查公报》数据显示，国内65岁及以上人口超过1.9亿，占总人口比重为13.5%，即将步入深度老龄化社会。在1962年，国内曾进入一个长达10多年的出生人口高峰期，明年将迎来退休高峰期。

今年10月，贝壳研究院发布《2021社区居家养老现状与未来趋势报告》。报告显示，独居是长者的主流居住形态。随着家庭结构趋于小型化和核心化，长者与子女同住的比例逐渐下降，65.5%的长者选择独居（一人独居或与老伴同住），仅26.8%的长者与子女同住。