回顾2021｜房地产风声鹤唳恒大濒爆煲　一系列政策为化解危机？

房地产是本年度内地最受到关注的经济领域，随著多家房企传出“爆煲”，投资者及业主示威的场面引发国内外广泛关注。本年度内地房地产市场有甚么大事及重要政策？《香港01》将为大家一一回顾。
本文为“回顾2021”系列报道第四篇。

房企连爆债务危机

过去一年多以来，内地政府坚持“房住不炒”的基调，出台多项政策，引导房企控负债、降杠杆，全面整改房地产行业，其中就包括房地产融资“三条红线”和个人信贷“五档管理”等政策。这一调整的结果是不少房企出现流动性危机，房地产市场出现量价齐跌，整体下行压力突显。

截至今年9月，内地共有274间房地产公司发布破产文书，平均每日约有1间破产，当中不乏知名的公司。

恒大财富投资者围堵深圳总部抗议维权（点图放大）：

今年9月起，除了最受关注的恒大外，花样年、新力控股、当代置业、佳兆业等知名房企陆续传出债务危机，市场担忧会引发金融危机。恒大旗下投资理财公司“恒大财富”一度传出爆煲，触发十多个城市的大批投资者抗议。恒大物业多个楼盘停工，不少业主也担忧楼盘会烂尾。

二手楼指导价与限跌令

在内地楼市方面，分析指出不同城市之间的分化现象明显，一、二线城市需预防暴涨，三、四线城市则需预防暴跌，因此楼市调控政策也出现了相反的方向。

自今年2月份深圳建立二手楼成交指导价制度以来，内地已有多个城市推出类似措施，包括广州、东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥、三亚等至少11个城市，主要为一、二线城市。这些指导价格均低于市场价格，部分小区的价格甚至腰斩。

官媒在解释政策背景时称，该政策的关键在于通过引导银行合理发放二手楼贷款，封堵利用信贷资金炒作楼价。此外，房地产调控从过去重点关注新楼，正逐步发展到一二手楼调控齐头并进。

另一方面，不少三、四线城市却迎接“逆向”调控，发布“限跌令”以阻止房企以低价卖楼。目前已经至少有21个城市发布了“限跌令”，这些城市包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等。除了沈阳、昆明等个别城市外，绝大多数都是三四五线城市。

分析指，库存压力增大及偿债的压力凸显是房企降价销售背后的原因；官方出手限制则是为了防止无序降价干扰营销秩序。

整顿学区房炒作乱象

学区房价格连年飞涨，是内地楼市的一大顽症。内地大力推动教育双减，连带学区房也一同遭到打击。以深圳为例，当地提出了两大“狠招”，包括大学区招生及教师交流制度，成果可谓立竿见影，市场即时有所反应，远低历史成交价的优质学区房无人问津。

根据陆媒《第一财经》统计，今年以来，已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州、天津、芜湖、沈阳、西宁等17个城市出手整顿学区房炒作乱象。

深圳学区房价格“跳水”（点图放大）：

开展房地产税改革试点工作

另一方面，讨论逾10年的房地产税在本年终于获全国人大常委会通过，将授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，考虑试点为期五年。

这项新政策与中央本年重点提出的“共同富裕”发展方向有关。官媒《求是》杂志刊登国家主席习近平在《扎实推动共同富裕》的文章提出，要加强对高收入的规范和调节，积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。

总结：降低对房地产、金融的依赖

综观本年内地房地产领域发生的各种变化，分析指出，对于房企来说，凭借高杠杆高周转进行快速扩张的资本红利时代已经结束。分析又指出，房地产与金融高度结合和过分扩张会为国民经济带来重大风险，中央及地方一系列措施的主要目的还是对房地产与金融进行一定的脱钩，降低国民经济对房地产、金融的依赖。

注：2021年，全球仍受新冠肺炎疫情笼罩。在防控疫情之际，两岸三地的娱乐圈，以至教育、房地产同样出现新变动。《香港01》即日起推出“2021年中国大事回顾”系列报道，带你回望过去一年有哪些事件值得关注。本文为系列报道第四篇。