【楼市狂潮】发展商高成数一按助“上车”　可能送了买家一程？

储够首付然后“上车”，是不少人的梦想。但这个梦想愈来愈远，一来楼价不停上升，二来因为金管局多次收紧按揭措施，令买家愈来愈难借得足入市。
有见及此，不少发展商为了“帮助”买家上车，索性透过旗下财务公司，向未储够首付的新盘买家借贷，一按成数可以高达8成或以上。
翻查记录，“高成数一按”于2015年尾如雨后春笋般出现，惟魔鬼在细节里，这类按揭首2、3年的“优惠”息率本来已高于银行一按，之后的按息更超过5厘以上，供楼客为免挨贵息，虽然可以选择“转会”至银行承做按揭，但需要补回差价逾百万元及通过银行压力测试方可批核，过程中未必如此顺利！

今年落成新盘    有15.5%由财仔承接按

自2009年10月，金管局合共推出7轮收紧物业按揭之措施，包括更严格的还款能力压力测试和供款与入息比率、以及收紧最高按揭成数，令买家愈来愈难借得足入市。结果，一些首付不足，又或未能符合银行按揭的压力测试的买家，纷纷转向发展商旗下的财务公司借高成数一按。吸引之处是这些“财仔”以免压力测试、免入息证明、甚至高达楼价95%按揭作招徕，实行“贴钱出货”。

根据中原研究部资料，2016年落成的新盘中，由财务公司承按的有814宗，涉及买卖合约金额96.82亿元，分别占总成交宗数8.7%及总金额11.6%；而预计今年落成的新盘中，由财务公司承按达821宗，涉及买卖合约金额达61.02亿元，分别占15.5%及16.4%；到了2018年，由财务公司承按的落成新盘，也有278宗，涉及买卖合约金额26.27亿元，分别占11.1%及17.9%。

中原按揭董事总经理王美凤解释，2015年底本港楼市曾进入调整期，楼价出现下跌，发展商为加快推盘步伐务求刺激销情，起初只是数个楼盘提供“高成数一按”，让首付不足或过不到压力测试的买家“入咗市先”，当货如轮转高成数一按形成潮流后，其他发展商相继透过旗下财务公司推出高成数一按，甚至推出免入息审查、免压力测试及提供95%一手按揭，所以即使是金管局收紧银行按揭，如700万元以下自用住宅物业最高按揭至6成后，也有一些楼市“边缘人”可以置业。“发展商卖盘有自己计法，为吸客出招是无可厚非，金管局很难监管发展商。”王美凤坦言。

发展商一按　息率或高达6厘

然而，发展商当年提供的高成数一按，魔鬼细节不容忽视，其中按揭息率以P按﹙最优惠利率5厘﹚计算，普遍首3年息率较低，多为P-2.5厘﹙实际利率2.5厘﹚，但是第3年之后的息率迅即提高至P甚至P+1厘﹙实际利率6厘﹚。相比之下，银行目前H按息率低于2厘！

王美凤笑言“发展商其实计晒数”，普遍首1至3年息率是P-2厘﹙实际利率3厘﹚，但是3年之后息率迅即提高至P甚至P+1厘﹙实际利率6厘﹚，发展商旗下财务公司慢慢增加按息，目的是希望买家在不想挨贵息的情况下，在首两、三年后“自动波”向银行申请转按。

同样借600万　每月供款相差逾1.2万元

其实，首付不足“买住先”是否真的有著数？假设楼价706万元，如果向银行承做按揭最多只能借6成，首付约280万元，但如果向发展商旗下财务公司，便可做足85%按揭，首付只须约106万元。以借600万元计，首两年以P-2厘计算，供款为28,453元，第3至5年以P-1厘计算，每月供款增加逾10%至31,441元，其后以P+1厘计算，每月供款增加逾30%至37,172元。虽然发展商可以解决首付不足的问题，但“羊毛出自羊身上”每月供款逾3.7万元，确实十分吃力！

相比之下，银行提供的H按﹙银行同业拆息﹚由去年初的H+1.7厘拾级而下，至现时的H+1.3厘水平。假设同样向银行借600万元，以H+1.3厘计算﹙即约1.68厘﹚，现时每月供款24,536元，通过压力测试最低月入也要59,925元。与财务公司最高每月供款37,172元，相差12,636元！

两年后“转会”　要补回逾百万差价

为免继续挨贵息，买家当然可以选择两、三年之后向银行申请转按，但问题便来了，因为“转会”未必如想像中般顺利，皆因买家需要补回当中按揭成数差价。

假设上述向发展商财务公司借600万元的个案，在两年后向银行申请转按，即使楼价不跌，在最多只可借6成的情况下，扣除楼价15%首付及两年供款后，要“转会”成功，最多要补回144万元的差价，而压力测试后月入更达到41,832元。

试问两年内会否储到144万元的差额呢？若是借到尽上车的买家，日后无力供款或最终沦为银主盘，心急“上车”随时变“被下车”！