【二按真相】发展商借钱助“上车” 3大中伏位话你知
楼价高企，差饷物业估价署昨日﹙10月31日﹚公布，9月份本港住宅楼价指数环比上升2.8%至295.5点，经已连升6个月。眼下，一手新盘入场费“闲闲地”500、600万元，由于金管局去年初已规定700万元或以下物业一按最多只可以借6成按揭；换言之首付起码要200万以上。“上车需父干”自然不受影响，但如果阁下欠首付但供得起楼，身为楼市“边缘人”理论上只能继续做“无壳锅牛”。
不过，向来卖楼不遗余力的发展商，近年做埋“财仔”生意，透过旗下财务公司为这类楼市“边缘人”提供高成数按揭，帮助他们跨过金管局的按揭成数门槛。此举听落“一家便宜，两家著”，但其实随着楼价愈来愈“离地”，藏有3大中伏位！
中伏位一、制造虚假购买力？
所谓二按，顾名思义，指在第一按揭﹙一般由银行提供﹚ 之上，由其他财务机构提供的按揭，目前一手楼的二按多数由发展商旗下财务机构提供予准业主，达到高成数按揭目的。不过，与一按相比，二按牵涉的息率一般较高，“现行利率”一般以最优惠利率（Prime rate，简称P）计算，目前为5厘。
纪惠集团行政总裁汤文亮直斥，发展商提供二按是让买家“预支”购买力，因为他们按正途申请贷款的话，是没有办法可以取得二按，若压力测试宽松，未来只会害死这些楼市边缘人，“地产商提供二按批核相对宽松，有促销作用，但对于二按买家，他们要赌楼价升，如果跌就什么也没有，还要负上一身债，反而，发展商的损失明显会低很多，因为有买家‘垫底’，如果客户最后放弃，物业最终变成银主盘，发展商也可以重售该单位，更不受一手楼管制！”
城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥亦指，发展商提供二按优惠只是销售策略，务求令买家可以尽快接货，帮助谷大销量。
中伏位二、首两年“低息”好吸引？
审视本港6大发展商﹙即恒地、长实、新地、新世界、信和及会德丰﹚所提供的二按优惠，通常以P按最优惠利率计算，与坊间现时一按银行提供的银行同业拆息H按1.7厘，相差甚远。为制造“低息”效果，发展商提供之二按普遍首2至3年的按息可获P-2厘至P-2.85厘，即介乎2.15厘至3厘的息口，看似与H按分别不大，但只要“低息”期一过，二按供款利息即时打回原形，例如新地旗下新盘筲箕湾形荟，二按首两年为P-2.85%，即2.15厘，但其后是P-1厘，即4厘息。
又以二按息最高的恒地为例，大部份新盘二按首2、3年可获P-2厘，即3厘， 4、5年可获P-1厘，即4厘，其后为P+1厘，即6厘。在未计美国加息等因素，供款6年间按息急增一倍！
中伏位三、免息免供是假象？
除了提供高成数一按及二按，发展商有时更会提借免息免供的优惠吸客，即在指定期间内不用供款和不用还息，比上述分段计息的方法，更容易给予买家“供得起”的感觉。例如香港兴业旗下屯门单幢新盘䨇寓，最新价单的入场费为约417万元，可向发展商申请最高85%一按贷款或30%二按贷款，首付只需约63万元，更可申请2年免息免供之备用按揭贷款计划，免供期过后全期P按，即5厘。
按计划有限公司联席董事叶敬诚指，首两年免息免供确实可以帮买家“悭返”不少利息，但是最有“良心”的发展商都最少都会提供P 按，即5厘，两年免供期过后就由零息一下子暴升至5厘，“当然地产经纪推销楼盘时，都会以两年后楼价一定会升作招徕，甚至吹嘘之后向银行转按会很容易，但若果楼价不变或升得少，买家到时想悭息向银行申请转按时，就要补回差价。”不过，他亦补充，若是实力雄厚的买家，懂得利用两年免息免供，之后“一炮过”还款，便不用担心。
发展商成最大赢家
中原按揭董事总经理王美凤指出，发展商高成数按揭及二按均为帮助上车的边缘人，只要金管局按揭措施继续收紧，高成数按揭都会流行，“虽然发展商将二按的息口定于P或P+1厘水平，原意是希望买家最终会转按，但假设楼价不变，买家当时跟发展商借9成，而银行转按亦只肯批6成，就要补回当中差价，唔通又问财务公司借？唯有供返发展商的二按息口。”她续称，若果楼价下跌1成，承做9成按揭的物业时变负资产，“预咗好大机会要收楼，所以买家都要衡量自己供款能力！”
城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥亦指，即使是日后因为有买家断供或资不抵债，都可以“call loan”(要求借款人提早还款)，或收楼再卖过，“发展商想赚的回报何止息率P+1厘，他们最希望买家可以在5年内还晒二按钱，不要拖住他们！但买家供9成楼，袋已经无晒钱，若将来加息，或经济差失业令层楼断供，所以最好预留三个月的按揭供款，在三个月内尽快揾工供楼。”不过，他认为，对发展商而言，有关风险机率很低，每30个物业可能只得1个。如此计算，无论楼价升跌，发展商都会是大赢家！