内房分析│政策不急转　内房前景稳中带升

中国去年以“三道红线”要求内房去杠杆和减负债，又将内银的房贷占比封顶，大多内房已积极配合，而市场预料今年内房政策料较温和，销售亦会平稳回升。

中国去年12月的房地产投资和销售均录得改善。中国去年全年房地产开发投资14.1万亿元（人民币．下同），同比增长7%，增速比首11个月提高0.2个百分点，而去年12月单月中国房地产销售同比增长18.9%至2.5万亿元，全年销售17.36万亿元，同比增速8.7%。

瑞信指，内房12月销售增长势头胜预期，预期今年内银的房贷占比封顶。虽然对市场带来不利影响，特别是对三、四线城市打击较大，但部分被一、二线城市市况向好所抵销，预测今年全国房地产销量及销售额将分别下降5.6%和3.2%。

中金则预计今年内房销售表现基本保持平稳，第一季商品房销售面积和销售额在低基数下分别同比增长25%和32%，全年商品房销售面积同比下降2%，销售额同比增长2%。即使在“三道红线”政策下，部分房企将降低拿地强度，但中金认为房企仍将持续回补受疫情影响耽误的施工进度，开发投资整体增速有望保持韧性，预计今年房地产开发投资完成额将同比增长6%，较去年下降1个百分点，其中第一季同比增速达22%，第二季回落至低个位数。

恒大积极减负债

“房住不炒”是中国主基调，国家发改委综合司司长严鹏程说，今年中国经济运行还面临一定不确定性，货币政策安排要与保证经济平稳运行的实际需要匹配，不会出现急转弯。今日公布的贷款市场报价利率（LPR）连续第九个月维持不变，符合市场预期。人民银行公布，今年1月一年期和五年期以上LPR分别为3.85%和4.65%，均与去年12月持平。

中国国务院国资委秘书长、新闻发言人彭华岗表示，中国下一步将在巩固3年降杠杆工作成果的基础上，由降杠杆向稳杠杆转变，确保大多数企业负债率保持稳定，高负债子企业负债率尽快回归合理水平，坚决守住不发生重大债务风险的底线。

他指出，2020年末中央企业平均资产负债率为64.5%，同比下降0.5个百分点，完成了3年降低2个百分点的任务目标，其中，带息负债比率37.7%，同比下降0.6个百分点。负债结构明显改善，偿债能力有所增强，守住了不发生债券违约风险的底线。

内房去年亦积极减负债。中国恒大（3333）发布公告，用自有资金提前偿还2023年到期的183.52亿港元可换股债券本金及利息。近四个月，恒大已累计提前偿债超477亿港元债务。

销售回升股息吸引

花旗认为房屋成为中国人的必需品，预计今年政策较为温和，平均售价维持平稳，而信用和利率风险已计入价内（price-in），加上人民币资产升值，行业风险下降。该行又指，中国今年1月上半个月销售由一、二线城市带动，预期首季销售达15%，全年销售增11%，预计2020、2021年行业盈利增长9%和7%，股息率亦有近6.8厘水平。

花旗首选旭辉（0884）、合景泰富（1813）、润地（1109）、龙湖（0960）、龙光（3380）及宝龙地产（1238）。摩通则看好大型股中海外（00688），中型股旭辉，小型股中骏（1966）。