内房拆局｜政策阴霾笼罩　供需两面去杠杆　拣股宜有大湾区概念

2021年，内房开局不利！人民银行与银保监发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为银行房贷占比及个人房贷占比设上限，令资金撤出内房股。

中央规管内房，非新鲜事，去年为去杠杆，推出了“三条红线”规管。《香港01》统计了21间市值超过100亿元的本港上市内房股，只有恒大地产（3333）及富力地产（2777）踩中三条红线。分析认为，现时内房估值便宜，虽然受政策限制，但不排除资金追落后，而一众内房中，大湾区土地储备较多的公司更具竞争力，可看高一线。

踩中三条红线的恒大，去年曾传出财困的消息，之后以折让近15%股价，配售逾2.6亿股新股，集资42.5亿元，其后再发行20亿元人民币的企业债。最后再引入深圳国资委直管企业深圳人才安居集团入股，渡过难关。

至于财务状况较紧张的富力，早年负债比率曾高达200%，近日亦再传出财困，据大陆媒体报道，要质押三间子公司，广州圣景25%股权、广州富景吉山50%股权，及广州天力建筑100%股权，悉数抵押给广州市城市建设投资集团有限公司，据悉广州市城市建设投资集团属广州市国资委旗下。市场估计，该三间项目公司资产净值至少100亿美元（约780亿港元）。

蔡金强：买内房不能“贪平”

2021年内房开局不利，政策阴霾持续笼罩。奥陆资本总裁兼投资总监蔡金强表示，去年的三条红线规管是针对供应方面的去杠杆，而近日为银行房贷占比及个人房贷占比设上限则是针对需求方面去杠杆，中央政府在供求方面同时去杠杆，目的就是防止行业爆破。“全世界都有泡沫问题，中国内房泡沫十分大，政府必须要确保整个行业不能有差错。”

对于恒大及富力三条红线“全中”，蔡金强坦言“这两间公司杠杆比较大，今年难免会比较辛苦，过得比较紧”。尤其是恒大，就算恒大可以保持销售，但固定开支庞大，财务状况较紧张，不过他认为两间公司最终都会“大步槛过”。

现时内房在一轮沽售后，估值十分便宜，如碧桂园（2007）、恒大、融创中国﹙1918﹚、中海外﹙0688﹚及华润置地﹙1109﹚，市盈率分别是4.3倍、10.04倍、4.33倍、3.68倍及6.68倍；股息率分别是6.2厘、5.1厘、4.75厘、6.5厘及3.88厘。不过，蔡金强认为单靠平不能吸引资金追捧，要靠有新概念，因现时资金追求有成长的股票。他较看好旭辉（0884）、龙湖集团（0960）及中骏集团（1966），贪其负债比率不太高。

分析师料今年内房销售 放缓至中单位数增长

彭博行业研究亚太区房地产行业高级分析师黄智亮表示，两个政策都对内房有负面影响，尤其对部份借贷比较多的公司影响更大，但政策会令整个行业长远发展更健康。因在去杠杆的情况下，大家投地方面会更加小心谨慎，过往靠高杠杆抢地再扩展业务的情况未必再现。

据彭博统计，去年内房总销售增长约11%，展望今年销售将放缓至中单位数增长。黄智亮认为一、二线城市销售可保持平稳增长，对三、四线城市销售则较保守。

内房具大湾区概念 看高一线

“受政策影响，内房情况不太乐观，加上之前因疫情对其影响性较低而吸引资金流入，但现时疫苗面世，令资金开始流出。”他直言，物管股较内房更为吸引，除了没有政策影响，且没有负债问题。

近日，内房股受沽压，估值变得吸引，黄智亮认为资金轮动追落后亦不足为奇，尤其资产负表较稳健的公司。一众内房股中，他看好在大湾区土地储备比较多的公司，因大湾区经济发展平稳，居民收入较高，需求强劲，令楼价较硬净。

据国家统计局，截至2020年第三季数据，在大湾区土储最多而有在香港上市的发展商，依次为碧桂园、龙光集团（3380）、世茂集团（813）、时代中国（1233）及佳兆业（1638），而它们预测市盈率分别是4.3倍、4.42倍、5.23倍、2.9倍及3.58倍。