【01观点】婚姻未必是爱情的坟墓　但成了房策讨论的陷阱

王于渐教授带领其研究团队为团结香港基金撰写了第三份关于香港土地及房屋政策的研究报告，并于日前发表。在过去，王教授已多次指离婚与再婚是导致房屋需求飙升的一大因素；是次报告只不过是把相同的论述套路应用到公共租住房屋之上，并进一步指斥政府制订的分配准则有利夫妇尽快上楼，却对首婚与再婚的申请者不加辨识，制造出鼓励住户离婚与再婚的诱因，加剧房屋供需失衡。报告认为解决之道在于推出“补贴置业计划”，让公共房屋住户有机会享有业权，以消减离婚的念头。

可是，一位高呼“市场万岁”的学者，又有甚么理由只顾“矫正”房屋市场，而牺牲婚姻市场的“效率”呢？按常理，市场原教旨主义者应该做的是降低离婚成本，让婚姻生活不如意者有机会作更好的选择，而不是以物业资产把“错配”的夫妻绑死。无错，家庭破裂有不良的社会后果，但市场原教旨主义者不是认为个体追逐私利终究会提升社会福祉吗？王教授既以“释放价值”为至高目标，要自由市场教条委就“莫教人分妻”的价值观，无疑是一件极端矛盾的事。

王教授之所以如此关心香港市民的婚姻，乃出于实际论述需要。由始至终，王教授一直把房屋市场当成一个普通商品市场，而这个市场就如“有效市场假说” (Efficient Market Hypothesis) 描绘般具有效率，永远充分反映所有可得的资讯，楼价不会持续地偏离基本面，继而推论政府的参与和干预多余。为了使整个论述得以成立，他必须在解释楼价持续高走的同时证明没有资产泡沫形成。为此他编造出一个神话：离婚率的急升带动“家庭住户”数目的增长，衍生的实际物业需求超出了政府预计，导致本地楼价疯狂上升。

可是，这个神话首先就经不起事实考验。在回归之后，离婚率明明高于90年代初期，离婚宗数节节上升，楼价却一沉不起，至2003年蒸发了七成左右。对于这个长达六年的楼市下行周期，相信诺贝尔经济学奖得主也得认真看待，不敢以“异常观察值”一类的术语含混过关。

其次，这个神话在理论上也很难完全说得通。假使离婚衍生出新的“家庭住户”，导致城市整体的住屋需求增加，也不一定会直接转化为置业需求。如果不能证明离婚人士视罝业为解决居住需求的唯一途经，则有混淆“置业”与“安居”之嫌。

一个贴地的市场观察是：楼价水平越高，市民就越热衷于进入物业市场。这当然不是因为需求定律失效，而是由于市民的置业需求随预期变化而波动。当下的社会广乏流传著一个看法，就是楼价上升是市场的“常态”。于是，即便是“买楼自住”的市民，也是抱著投机心态尽早入市，锁定物业价格，对冲未来楼价上升的风险之余，更可利用楼价升值的部分“楼换楼”，向“置业阶梯”的顶端进发。这也直接解释了为甚么就连欠缺经济基础及没有迫切需要迁离家庭的年轻人，亦开始不惜一切涌入物业市场，以致“靠父干”的上车模式渐趋普及。

“对冲说”的优势在于它覆盖到所有婚姻状况变化 (初婚、离婚与再婚) 的市民，甚至可应用到那些婚姻状况从未变更的人士身上。无论从何种角度看，“对冲说”的直接解释能力和普遍性要比王教授的“离婚说”强得多。“对冲说”成立，意味著近年不断膨胀的置业需求，其实是由不断攀升的楼价所拉动，因果关系刚好与王教授的说法相反。反过来我们也很容易理解，为甚么楼价在亚洲金融风暴后跌到人人负担得起，反而不见市民有置业意欲。

物业价格大起大落、集体追涨杀跌的现象，印证香港楼市本身并非“有效市场”。参与者在社会氛围的感染下采取的一致行动，主导著物业价格资产变动的方向，顺势而为往往较对抗潮流更有利可图。于是，市场关注的是并非与物业相关的真实资讯，而是聚焦于预测其他参与者的想法。在这种情况下，期望市场如“有效市场假说”般反映所有可得的资讯，透过自我修正、自我约束促使价格趋于均衡，实属一厢情愿。市场机制倒是更有可能放大贪婪和不理性行为的影响，导致价格严重扭曲，与基本面渐行渐远。

厘清楼市运作背离“有效市场假说”的事实，对大众掌握团结香港基金房屋倡仪的本质相当关键。这个事实根本不会因为政府退出市场而改变，纵使王教授的研究团队列举再丰富的“实证” 、进行再精密的计算，也不可能扭曲作直。“补贴置业计划”乃至推动公共房屋私有化的主张，实际上只不过是放任市场继续扭曲，而且把更多市民诱进一个无效市场，要他们在追涨杀跌的惊涛骇浪中求存。

必须承认，过去香港楼市上升的年数表面上比下跌的多。王教授的研究团队因而反复强调，自置居所始终可以让市民享受物业升值带来的财富，达致“以房养老”。问题是，这种升势乃群聚行为的产物，把长时间维持的错误价格当成必然，作为房屋和安老政策的基础，是一件非常不智和不负责任的事。他们或许会祭出第一份研究报告的论据指，纵然市况逆转，至少那些通过“补贴置业计划”的市民不太可能变成负资产。但楼价暴跌会令那些业主的资产大缩水，如何从大幅贬值的“浮财”获取足够资源应付退休后的开支，他们没有提供保证。

因此，王教授的研究团队没有具说服力的理由强推所谓的“市场主导”房屋政策，更不应该为此一而再、再而三去贬低公共房屋的存在价值。一味强调公共房屋可能被滥用的途径，甚至将之刻画成家庭破裂和跨代贫穷的根源，立竿见影的效果是为公共房屋租户贴上浪费社会资源和麻烦制造者的标签，在民间制造“有产者”与“无产者”的对立，无异于借帮助弱势之名向弱势抽刀。

香港基层真正需要的不是一个在无效市场上置业的机会，而是以合理成本获取安身之所的渠道，好让他们全心全意地为香港发展作出贡献。回顾历史，公共房屋一直恰如其分地发挥著这个作用。由歌神许冠杰到牛下女车神李慧诗，都证明了公共屋邨是一个孕育希望的地方。