美国减息｜中原按揭王美凤料年底实际按息降至3.75厘　减供楼负担

美国联储局凌晨宣布2024年第6次议息会议结果，公开市场委员会成员通过下调联邦基金利率0.5厘，至介乎4.75厘至5厘，是自2020年3月四年半以来首次减息，正式开展减息周期序幕，具指标性的汇丰银行宣布下调最优惠利率（P）0.25厘至5.625厘。

中原按揭董事总经理王美凤指出，美国减息达半厘优于市场预期，加上近日港元拆息下降步伐加快，减幅已大于美息，促使银行可即时加快开启减息周期，汇丰将P降低0.25厘具指标性作用，料其他银行将陆续跟随。

她又指出本港已随美国进入减息周期，银行减P令目前新按及供楼人士的按揭息率均可同步下降，市场主要按息（包括H按及P按）减至3.875厘（以市场H+1.3厘﹑封顶P-1.75厘（P﹕5.875厘)计，P下降0.25厘等于实际息率由4.125厘减至3.875厘)，预期今年美国减息幅度可共达1厘，料今年底市场实际按息可续跌至将3.75厘水平，供楼负担有所减轻。

楼巿方面，王美凤续指，市场普遍预期年内息率走势回落，认定可为楼市增添利好因素，近日趁低吸纳的买家已开始增加，发展商亦陆续表态短期内加快推售新盘步伐，现时美国落实大手减息，银行亦提早启动减息周期，减息幅度快于及优于市场预期，供楼利息下降及供楼负担减轻，加上银行楼按取态已具积极性，按揭优惠增加、审批时间缩短，多个利好因素在市场增加料可增加买家入市信心；而在租金续升、供楼利息趋降的形势下，转租为买的人将会增多，带动楼市回暖向好。

美息方面，中原按揭董事总经理王美凤指出，美国通胀率持续回落至2.5%三年半新低，迈向2%通胀目标的信心增强，加上劳动市场发展放慢，美国决定具力度展开减息周期，是次美国联邦基金利率减息0.5厘减幅较大于市场预期 ; 若果美国通胀回落走势大致持续，料美于年内仍可减息2次今年合共减幅可达1厘。市场预期是次美国减息周期可延至2026年，将视乎当地通胀、就业及经济状况决定减息步伐，中长线息率可望降至2.9厘水平。

王美凤又指出，虽然P息在对上一次加息周期大幅度未有跟上美息加幅，加幅合计只有0.875厘，美息加幅则共有5.25厘，然而，最近港元拆息下跌步伐比美息快，1个月拆息已跌至3.61厘，为28个月以来低水平。即港元拆息水平已较美国息率低1.5厘，美国减息后料再进一步推低拆息水平，加上银行曾于去年起上调按揭计划息率共达0.75厘以帮助扩阔新造按揭的息差，是次美国减息幅度加大至0.5厘，造就P息加快可启动减息。

王美凤续指，由于市场主要按揭计划H 按现时以P为基准封顶息率计算，当P下降，H按或P按用家的实际按息均可同步下降，预期今年底市场实际按息续可随息率下降走势降至约3.75厘水平。

减息降供楼开支3%

她亦预期明年本港减息周期将随美息延续，由于对上一次加息周期P加幅仅达0.875厘，是次减息周期P减幅亦会少于美息，事实上，对上一次加息周期实际按揭息率由1.5厘水平逐步升至4.125厘，当中不只因为银行加P，而是结合拆息上升、及银行上调按揭计划息率，而导致合共达到2.625厘的按息加幅，故此明年整体按息将因应P减幅、拆息走势及银行按揭计划息率变化而出现调整。

王美凤举例，以贷款额100万元、30年期计算，以减息前P按4.125厘计，每月供款为4,846元，减息0.25厘后，每月供款会减少144元或3%，至每月4,702元，以目前新造按揭平均贷款额约450万元计，减息0.25厘，每月供款将节省649元，利息支出减少938元。王美凤认为，减P有助所有供款人士减轻供款负担，相信对本港楼市仍具支持作用。