美国减息｜买楼人士注意！经络：贷款额500万　每月供款减少720元

美联储议息会议结束，宣布减息半厘，基准利率由5.25厘至5.5厘区间，下调至4.75厘至5厘区间，亦是美联储自2023年7月基准利率高位横行逾13个半月后首次减息。汇丰银行同日跟随宣布减息，现时最优惠利率（P）将由5.875厘下调0.25厘至5.625厘，并于9月20日生效。

经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，市场普遍P按计划及H按计划封顶利率为P-1.75%＝4.125厘（P=5.875%），现时汇丰银行下调最优惠利率（P）0.25厘，实际按息将下调至3.875厘（5.625%-1.75%）。所有供楼业主可即时节省利息开支，另外置业人士的入息要求亦可同步降低，市场信心将逐步恢复，可促进经济及楼按市场的复苏。目前本港住宅租金回报率普遍为3.3厘左右，当按揭息率低于租金回报率时，将带动更多客户逐步入市，为楼按市场带来正面支持。

贷款额500万　入息要求减少1440元

假设贷款额500万元、年期为30年，减息前P按计划及H按封顶利率为P-1.75%＝4.125厘（P=5.875%），每月供款为24,232元，入息要求为48,464元；当银行下调最优惠利率（P）0.25厘，实际按息将下调至3.875厘（5.625%-1.75%），每月供款将减少720元（3%）至23,512元，入息要求将减少1,440元（3%）至47,024元，假设未来银行再度下调最优惠利率（P），每月供款及入息要求亦将会继续下降。

HIBOR预计将跟随下调　未来一年或低见2厘

曹德明续指，最新8月份美国消费者物价指数（CPI）连跌5个月至2.5%，创2021年3月以来的新低，通胀回落至2%的目标上已取得进展，美国就业增长亦有所放缓，预测联储局在未来一年内有机会累计减息2厘至2.5厘。随著美国开始减息，香港1个月银行同业拆息（HIBOR）预计将跟随下调。今日1个月HIBOR报3.61厘，已连跌6个工作日，创自2023年5月3日（3.55%）即16年半新低，如美国未来一年减息2厘至2.5厘，港息将跟随美息下调，料HIBOR或回落到2厘。

HIBOR下跌速度、幅度较P多　建议选用H按

对于减息周期开展，曹德明建议有意置业人士，可选用H按，HIBOR于减息周期下跌速度及幅度比最优惠利率P更多更快，建议买家选用H按计划，当HIBOR跌穿锁息位，便可即时悭息，减轻供楼负担。

此外，他建议可以货比三家，减息周期开始下，部份银行对按揭业务取态将转积极，并会不定时调整其按揭业务策略，其按揭息率及优惠不一，建议买家货比三家，选择较多合适的银行承造按揭。