“空中钉”与“去杠杆化”等问题浮现 外围略减息未必有力托港楼
上周谈到本地银行进行Call Loan的理由包括“All Monies”的一篮子贷款结构、“空中钉”的忽然落钉“计时炸弹”、以及企业客户容易遭Call Loan等等因素。不到一周，有38年历史的一间本地健身中心集团宣布“暂时结业”。地产界近日亦传出该健身中心创办人（兼且应该是主要股东）的一对夫妇，近期不断卖楼套现。亦有消息指相关人仕至今至少已沽出3个住宅物业单位，合共套现约2,685万港元。上述沽售物业交易是否涉银行Call Loan不得而知，但是企业户相关的Call Loan（影响到物业扺押品）情况应该亦愈来愈严重。
“空中钉 + All Monies”因素: 令二手楼市交易更具风险
至于“All Monies”以及“空中钉”两个因素，不只是影响到本地银行Call Loan行为，也影响到本地二手楼市买卖的交易效率、买家风险、以及交易双方之间互信（Mutual Trust）等因素。
据本地电视台TVB近日的“报料”节目《东张西望》的案例报导，有二手楼买家在今年第1季（政府撤辣之后）看中一间位于将军澳的住宅物业，涉售价700万港元左右。买方律师亦随即在田土厅进行查册，起初见到卖家（业主）涉2项贷款。
贷款包括第一债权人“银行的All Monies债务”以及第二债权人“财务公司（俗称财仔）的按揭贷款”。两笔债务合共500万港元左右，因此理论上交易价钱（700万港元）足以令卖方偿还债务。
奇就奇在，当买家方支付70万港元的订金（虽然仍是留在卖方律师的银行户口）之后，在田土厅的纪录然多了几笔债务（包括财仔债务），令总债务上升至900万港元左右水平。在事件的中后期，“浮上水面”的最后一个债权人就对该项物业进行“钉契”，而且卖家同时宣布破产。
尽管买家以及其买方律师已经很小心地就该项物业进行查册，但是仍是避不开“疑似陷阱”。理论上，买家可以就已经破了产的卖家以及卖方律师进行民事法律诉讼，但是有可能花费50至100万港元不等的诉讼成本。
坊间有一种意见，认为物业卖家忽然走去问财仔借钱，因此令“田土厅的债务纪录”忽然大幅上升。这个说法的漏洞是在楼价普遍向下的大形势，再加上卖家的信贷纪录（TU Rating)不会太理想，即使再笨的财仔也未必愿意在2024年第1季向其批出三按、四按贷款吧。
比较上合理的故事版本应该是，卖家在银行以All Monies的方式借了第一笔银行贷款之后，随即向多家财仔借钱。其中有财仔避开“触动银行Call Loan”便以“空中钉”的方式向业主进行借贷安排。
正如笔者上周所指，“空中钉”一般是指田土厅未接受到律师楼上交按揭注册前，借贷人可以向财务公司申请的一种私人贷款。换句话说，空中钉的做法是当借款人签署所有楼宇按揭相关的文件后，准业主要求律师楼暂缓登记该按揭契上田土厅。简单来讲，大众对该物业进行土地查册时，都不会看见准业主曾经抵押物业作贷款用途。
是次案例的一个可能性是，二按至N按的财仔们（在Day 1可能全部都是二按）进行前后脚式“落钉”，直至将楼契“完全钉爆”。即使说空中钉加上All Monies因素令二手楼市交易乱象更加严重，亦不为过。
与股票或REITs的交易所“纯资产”买卖方式相比，楼宇买卖的“捆绑债务”模式令交易风险大幅提高
对于上述过案，坊间有人建议买方唯有将“放出订金”的条件设得更严谨，直至交易完成才将订金放出去。这种做法可能令一些“好人好者”的正当卖家感到不公平。长远会令整过二手楼市场的买卖的效率、以及交易双方之间互信（Mutual Trust）等因素大打折扣。
最大的问题仍然在于楼市买卖的“资产跟债务捆绑在一起”的玩法。在旧时代，银行的按揭方式是“Fixed Loan”，亦即跟物业相关的银行债务亦只是该笔银行按揭贷款而已。另外，All monies契属于无上限贷款，如果借贷人想在原有银行加按，则毋须重造按揭契。银行只需要与借款人自行签署新的贷款协议即可，不需要到律师楼重造按揭契。相反，如果用Fixed Loan契约的话，当借贷人要原行加按的时侯，便需要到律师楼重造按揭契。因此，近年银行鼓励All Monies的做法是增加了系统性风险。
再者，近年财仔的空中钉因素亦令情况变得更加混乱。在楼价仍是高企的年代（2017至2022年左右），即使是再高的债务杠杆情况也不会造成很大的问题。但是，当楼市的“交易价格”以及“银行估值”持续回落的情况之下，那么问题便忽然变得很严重，可谓是“越穷越见鬼”。
至于“资产跟债务捆绑在一起”的交易风险，似乎需要进行一些制度上的改革。确实的方法当然是留给高官们去进行思考吧。
笔者只会指出一个论点，在全球股票交易所内买卖的地产股以及REITs，买家是完全不用去考虑原有持有者是否背上债务，总而言之，买方只是买入想要的资产而已。至于原有股票或REITs的持有者是否借了财仔、在银行以All Monies方式借钱、又或者是因为AUM资产净值不足够（启动Call Margin）而遭Private Bank或证券行强行斩仓，这不会影响到买家的权益。
部份地产界以及不少业主近期认为只要美国减息，那么楼市会大幅回升。问题是，整个系统是处于“大型去杠杆”过程，并不是外围略为减息便可以解决。再者，上述的二手楼交易风险因素也是一类型结构性大问题。另外，不少银行近几个月加快Call Loan、收紧按揭批核、提高私人贷款利率等等的行为（尽管几乎全世界都在预期美国将会减息），这才是最“诡异”的地方吧。
【财经专栏】“仑”理讲价．郑昆仑｜善恒证券策略师
作者介绍：笔者 Albert (分析员的告白 / Albert Analyst)为特许财务分析师﹙CFA﹚，从事投资行业十多年，包括买方研究分析、独立股评分析等工作。Albert的投资（投机）理念是寻找鲜为人知的宏观以至行业趋势，在人群未涌入前买入“优质资产”。
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