能算是港版影子银行？　“空中钉”恐埋call loan导火线｜郑昆仑

鉴于本地教育当局的因素，“羽毛球（Badminton)”最近已成为一个热门话题。与此话题相关的坊间有很多花款，而笔者则想起近期人气很高的日本女羽毛球运动员“志田千阳（しだちはるさん）”。同时，“银行Call Loan (银行追讨贷款的行为)”也是香港房地产市场的一个重要关注点。此时此刻，部份本地银行、香港金融管理局以至一些地产代理似乎在试图“传达Call Loan并不太容易发生”的信息。然而，现实是Call Loan的发生比诸位所想像的容易得多。

逆市期间发生Call Loan的可能性其实相当容易，包括商业借贷方、All Monies户口

从一名普通住宅楼买家的角度去看，Call Loan主要发生在按揭贷款借款人涉违约的情况下（例如，当时人未能按时向银行支付按揭月供供款）。这适用于最简单的按揭贷款方式，亦即传统的“Fixed Loan”按揭安排。

然而，实际的债务借贷方式是复杂得多，这亦意味著银行可以触发Call Loan的程序。相信不少人可能仍然记得一名“前新闻女主播”的故事。故事主人翁的家庭成员涉物流业务，并以贝沙湾住宅资产作为抵押品向第三方借贷。在2023年4月，该贝沙湾物业单位被一间中资银行接收后沦为银主盘。

对于企业客户，银行触发Call Loan程序是比较上容易的，特别是当银行合理地假设借贷人的生意流动性转弱。商业客户（不论抵押物品是住宅还是商业物业）所面临Call Loan的风险亦很大。

一名代表商界的本地立法会议员在数个星期之前联同地产代理一齐开记招，内容包括不少不本中小企、工商舖业主目前做生意面对压力重重的困境。该名议员认为银行收紧住宅及工商舖按揭，长远或导致物业市场“恶性循环”。而在当日记招，有地产代理都有指出工商舖业主苦况，当中更提及被银行Call Loan的困境。有关这件事件的看法，实属见仁见智。只不过，这也侧面反映银行就企业客户的Call Loan行为，其实“都几易Call”。

此外，许多按揭贷款都包含在“All Monies”类型之中。尤其是近几年，不少本地银行倾向“鼓励”客户将按揭贷款、个人私人贷款、信用卡债务以及种种资产纳入All Monies账户。这种账户的主要优势在于灵活性。然而，缺点是银行触发即期贷款的可能性变得容易。当金融投资价值下跌，或者客户未能偿还其他贷款时，净资产价值（NAV）可能会下降，银行有可能进行Call Loan。

对于All Monies户口，当申请人向某银行借按揭贷款，同时也取得私人贷款以及信用卡服务。如果借贷人多次逾期不还，就算以往有准时还按揭贷款，银行都有可以将抵押物业放售以还清款项。

“空中钉”就是连银行自己也未必知道的“将来Call Loan因素”

尽管如此，最具风险的问题则有可能与“空中钉”情况有关。这一因素属非常之危险，是因为即使是银行或者是香港金融管理局也对实际贷款数字一无所知。我们可以说，与“空中钉”相关的贷款属于影子银行（Shadow Banking)类别。

对于一些住宅物业按揭借款人来说，他们普遍面临银行所设定的某些限制，包括1）无法申请额外借贷（即二按、三按）、或2）出租物业以获取租金收入。任何违反这些规则的行为都有可能触发“银行的Call Loan程序”。

正所谓“你知我知、单眼佬都知”，尤其是在2022年之前，不少银行的按揭贷款借款人都会“财务公司（俗称财仔）”寻求额外（二按、三按）贷款。在几前利率较低以及楼市向好的时期，这些财仔对此类“楼宇二按”持欢迎态度，相关广告亦可以周围见得到。由于不少住宅物业持有人是不能“借二按”，因此亦有“空中钉”一个玩法的出现。

“空中钉”一般是指田土厅未接受到律师楼上交按揭注册前，借贷人可以向财务公司申请的一种私人贷款。空中钉的做法是当借款人签署所有楼宇按揭相关的文件后，准业主要求律师楼暂缓登记该按揭契上田土厅。简单来讲，大众对该物业进行土地查册时，都不会看见准业主曾经抵押物业作贷款用途。原理是律师楼仍未把按揭契未登记到田土厅时，在法律层面上业主签了的按揭贷款都是属于私人贷款。

只不过，当各种因素转为不利（例如在2022年之后出现楼市下跌、通关复苏不似预期），财仔会就空中钉借贷赶去“注册 / 落钉”。这一刻，那笔贷款就会变成按揭贷款。

正所谓“见光死”，银行会知道相关按揭贷款客户违反了按揭借贷规则条款，因此会进行Call Loan。理论上，银行甚至是香港金融管理局在“财仔落钉”之前应该不会知道这类型影子银行因素。换句话说，这些机构极有可能低估了实际的债务杠杆规模或信用风险。

都是一句，本地房地产的最主要挑战并不只是价跌，而是整个民间（家居 + 企业）系统处于“债台高筑”的状况。物业价格向下以及银行Call Loan等因素令流动性（Liquidity）进一步收紧。另一个问题是，银行自2024年年初已明显地启动了“收紧放贷”以便管控风险的做法。这亦解释即使存在美国减息预期因素，市面反而充斥楼价（成交价）下跌、银行Call Loan、大量银主盘个案等例子。

再者，本地资金短缺的格局亦导致有限资金进入Flight to Quality（择优而行）的模式。资金充裕的一群人可以存钱做定期收息，同时间有实力的租户转向选择核心地段的优质物业。另外，资金充裕的投资者大可以寻找高息的优质资产，包括公用股、商业物业收租股、REITs等等。“优质”的定义是企业借贷水平偏低，而且旗下资产的现金流稳定。

【财经专栏】“仑”理讲价．郑昆仑｜善恒证券策略师

作者介绍：笔者 Albert (分析员的告白 / Albert Analyst)为特许财务分析师﹙CFA﹚，从事投资行业十多年，包括买方研究分析、独立股评分析等工作。Albert的投资（投机）理念是寻找鲜为人知的宏观以至行业趋势，在人群未涌入前买入“优质资产”。

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