挞订追差价长实拟“再减价”？　“择优而租”惠及小撮收租地主

在2024年3月31日《每呎发展成本真的两万八？长实Blue Coast“捞底价”似套现为上》一文中，当时笔者提及到“扬海”出现不少挞订个案，亦指出置业者要留意一点。向地产发展商购买一手楼，即使放弃订金进行挞订，其实存在将来被发展商“追收差价”的可能性。当时笔者指出置业者能够确信买入价是“真正捞底价”，否则最好还是“量力而为”吧。

挞订一手楼遭发展商“追差价”，只能说是风险自负

不足5个月之后，近日坊间广泛报导长实（1113）向挞订买家追收差价的过案。长实于2021年年底开卖的楼花、目前已届现楼的项目“洪水桥（LYOS）”，在今年5月初连录15宗挞大订过案。部分单位早前已重售，而且新成交价相比2021年底低约15%至19%不等。有报道指长实已向相关挞订买家追收差价。

说句公道话，长实（当时仍是集团大重组之前的0001）曾于2013年入禀高等法院向何文田“半山壹号”挞订买家信仁集团有限公司，追讨近6,000万港元的物业差价。再者，天水围嘉湖山庄美湖居于1997年楼市高峰期开售，其后不少买家挞订，发展商长实亦有入禀法院向相关挞订人士追差价。

即使早年已出现追差价过案，但是即使是今年仍有一手楼楼抱著“侥幸”的心态放弃10%的订金（大订），以为可以将来以更平宜的价格再玩过“赌楼游戏”。正如某本地高官早前说过“违契就是违契”，那么买楼花然后挞订“违约就是违约”。

从另一个角度去看，是次长实向挞订买家追收差价，亦有可能暗示旗下将来的新楼售楼策略有可能“继续降价”，因此不排除以“杀鸡儆猴”的方式阻吓已买了楼花的买主有“太多不必要的想法”。

近半年不少本地地产界人士在寄望不少来自中国大陆“高才通”会成为本地住宅楼楼市的强心针。

有协会就携子女来港生活的人才家庭具体情况进行问卷调查，发现大约22%来港人才暂时未有工作，也仅有近9%家庭选择购房。相对于2003年开始的俗称投资移民计划的《资本投资者入境计划》（即使是2003年净资产要求也要650万港元，然后再调高至1,000万港元），近年的高才通计划所涉的“含金量”似乎大不如前了。

部份地产商有可能明白“就算旺丁也未必旺财”的事实。继西营盘有单幢盘推出“买楼送楼”大抽奖之后，启德“柏蔚森I”更推出类似租金回报保证的付款方法，租客由发展商提供，收楼后的两年租约期内，买家2年可合共收取7%租金回报，并标榜零空置期，冀令投资者轻易地做俗称的“包租公”或“包租婆”。

至于“头几年享有保证回报”这一招，之前（2015至2019年左右）有不少商场大业主在拆售商舖单位亦有用过。不幸地，鉴于一篮子因素，不少已拆售的商场近年的租务情况不太理想，甚至出现“死场”的情况。

“择优而租 (Flight to Quality)”势头: 只有一少部份“收租地主”成为相对赢家

相比依靠售楼作为现金流来源的房地产发展商，部份优质的商业物业持有者可能是相对的赢家（或生存者）。

由于区域消费力下降、不少港人的外出消费、以及商业活动疲弱等因素，某些办公室、商场和地铺的租务状况已变得不利。

关于这些表现不理想的商业物业资产，读者们可以轻易从不少新闻报导、社交媒体或论坛上发现相关的信息。

与此同时，“择优而租 (Flight to Quality)”的趋势同的存在。置地（Hongkong Land）以及太古地产 (1972) 的管理层在最近几个月也不约而同地提到了这一点。

就香港岛的情况而言，冠君产业信托 (2778)、希慎 (0014)、太古地产以置地的最新中期业绩可能会提供一些想法。

这些商业物业企业拥有一是优质的购物中心和办公楼，并且具有“单一业权”以及“良好的整体物业管理能力”等优势。作为参考,已经分拆的楼宇商厦（例如是中环中心）的整体租金水平可能会较低。

对于太古地产拥有的太古广场，购物中心部份于2024年6月30日仍保持100%的出租率（0%空置率）。办公部分的出租率约为97%（3%空置率）。

至于由冠君产业信托拥有的“花园道三号”,出租率较低，仅为82%（空置率约18%）。供应增加（花园道附近区域）以及位置因素（需要步行10至15分钟到达中环或金钟地铁站）可能解释了较低的出租率（相比太古广场）。

就置地的办公室租务情况，其出租率（2024年6月30日）仍维持在相当不错的93%水平。希慎的购物中心资产拥有不错的95%出租率，而办公部分则报告89%的出租率。

至少，投资于精选的优质上市商业物业资产，应该是远远有利于自己购买办公室单位或零售物业（地舖或商场单位）想法。“优质”两字本身具有一定的溢价，而且普通投资者很难做得到。自问没有一定的财力、管理能耐、甚至是“贵族式品味”，最好还是不要胡乱来吧。

【财经专栏】“仑”理讲价．郑昆仑｜善恒证券策略师

作者介绍：笔者 Albert (分析员的告白 / Albert Analyst)为特许财务分析师﹙CFA﹚，从事投资行业十多年，包括买方研究分析、独立股评分析等工作。Albert的投资（投机）理念是寻找鲜为人知的宏观以至行业趋势，在人群未涌入前买入“优质资产”。

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