杜拜楼市疫情以来狂飙近50%　初创献新猷　记者实测千元做业主

黄金签证带动下的移民潮，为杜拜广纳钱财及人才的同时，当地楼市亦水涨船高。与香港相比，杜拜楼市属于年轻市场，2002年起才开放给国际买家，早年楼价波动非常大，已经历两个楼市周期，目前正处于第三个周期，自2020年起累升逾47%，堪称奇葩。

经过一轮领跑，有专家预计今年杜拜楼价增幅将放缓至3.5%，但有利于楼市健康发展。而由于杜拜楼市畅旺，也吸引初创公司趁机吸金，以“众筹”方式让投资者以低至500迪拉姆（即约1,065港元）入市，记者实测玩法。

步入第三次楼市周期　今年升幅或放缓至3.5%

杜拜楼市虽然“年轻”，但毫不静寂，曾经经历两个周期，第一个周期是2006至2008年，在政府支持房地产发展并兴建大型地产项目的推动下，大量外资进入，不到两年的时间，楼价上涨了2倍多，但不久便遇上2008年金融危机爆发，资本大量撤离，烂尾楼及空置房随处可见。

第二个周期是2013至2014年，杜拜赢得2020年世博会主办权后，开发商争相布局地产，使其重新成为全球最火爆的地产投资目标地，房价远超2008年的高峰期。但其后由于油价下跌以及房地产市场体量过大，楼市泡沫再次爆破，进入长达五六年的下行周期。

2020年，新冠疫情袭来，但杜拜楼市反而开启了新一轮周期，这得赖于政府较早时间对外开放及实施复常政策，并推出黄金签证，加上外围地缘政治等问题，令杜拜成为热门的投资“避风港”。

此轮楼价升势由2020年3月开始，据莱坊数据，累计升幅为47.4%，今年首季升幅放缓至7%，当中公寓单位价格升10%，但较2014年高峰仍低1.8%，而独立豪宅价格升3%，则较高峰期高19.3%。

莱坊中东和北非分公司合伙人兼主管Faisal Durrani预计，杜拜今年全年楼价升幅将进一步放缓至3.5%，而豪宅价格则料升5%。虽然楼价升幅将放缓，但租金回报仍相对可观，目前杜拜公寓单位的租金回报为4至6厘，而独立屋豪宅的回报更高达8至10厘，料未来仍将维持。

事实上，相较环球楼市，杜拜楼市今年以来的表现也算是不错，据莱坊数据显示，由于各国央行试图控制通胀，令全球楼价面临压力，首季录得自2015年以来最缓慢的升幅，多个市场更录得明显下跌，当中香港楼价跌幅达10.3%。

楼价仍较香港便宜 3球买到千呎楼

不过，相较之下杜拜楼呎价仍平过香港。以《香港01》早前访问过港人Betty为例，她在2020年以约300万元港币，在杜拜大型新住宅区购入一个面积达1,000呎的一房单位，至今年已升值至380万元（升幅约26.7%），呎价约3,800元。以本港蓝筹屋苑太古城千呎单位作为比较，近期有实用面积922平方呎单位，议价后以1,368万元成交，呎价约1.5万元，仍较杜拜高近3倍。

Faisal Durrani并表示，其实早年杜拜楼买家中有不少投机者，短线炒卖获利便离场。但近年买家结构有所改变，更多是真正的用家。事缘，2020年初新冠疫情期间杜拜政府快速对外开放及推动复常政策，并推出吸引人才政策，包括黄金签证，吸引更多海外人士前来工作及投资，带动楼市真实的用家需求，令楼市进入目前的第三个周期。

需求上升同时，楼市供应亦有所增加。他预计，杜拜未来6年有26.1万个新落成住宅单位，即至2028年每年新增供应约4.35万，相较过去20年每年的3万个单位有所加大。不过，根据杜拜政府的目标，希望至2033年人口由目前的360万，增加至560万人，至2040年更预计将达到780万人。Faisal Durrani表示，如此计算，杜拜需要在未来16年新增7万个住宅单位，意味楼市仍将面临供不应求的问题，料从而为楼价带来支持。

衍生初创独角兽 千元入手杜拜楼市

由于近年杜拜楼市畅旺，也吸引初创公司趁机吸金。杜拜Stake 是一个数字化房地产投资平台，创办人杜拜大型房地产公司工作累积多年经验，他们透过在市场上物色优质的物业，并买入物业制成SPV(特殊目的实体)，让投资者以低至500迪拉姆（即约1,065港元）的门槛入场，并透过每月收租及物业价格上升而获取回报。

Stake创办人兼行政总裁Rami Tabbara在杜拜接受《香港01》访问时表示，目前公司有53万名已登记用户，来自逾160多个国家，包括阿联酋、英美等多地。他透露，香港及新加坡投资者也开始前来投资，而为了吸引更多中国内地投资者，正筹备中文网站，料明年能够正式推出。

Rami表示，杜拜黄金十年签证需要的楼市投资额， 客户可以透过Stake ，投资于不同的楼市项目完成，而无需仅投资单个项目来满足签证要求。他又指出，目前透过Stake 能够投资于杜拜约200个优质物业项目，在近期高息环境下，租金回报率平均仍有5.5%。他并看好杜拜楼市前景，认为价格向上的支持因素包括杜拜属于国际城市，并持续吸引外商投资及外来移民，从而带来财富效应。

《香港01》记者近日也亲自进行实测，以港币大约1万元购入约5个分别位于市中心及人工岛朱拉美等地区的单位，由于当地货币迪拉姆与港元一样与美元挂钩，故此兑换率稳定在2.13港元对1迪拉姆。目前，这些物业的租金回报率均在5厘以上，预计约1至2个月后便能开始收到首付租金。

环亚海外：烂尾楼问题受制度保障

隔山买牛，买怕遇烂尾楼，杜拜的情况又如何？移民咨询公司环亚海外执行董事Paco Szeto表示，杜拜所有购房款项进入由土地局监管的ESCROW帐户，开发商需要将项目价值的20%存入ESCROW帐户，并须提交工程进度证明才能提取资金。政府会收起发展商部分资金，若出现任何问题，会由该帐户保障业主的损失。

他并补充，杜拜物业受土地局监管、履约保证制度、土地登记制度等多项法规保障措施，而对于未建成物业，法律也设有缺陷责任期保障买家。开发商有责任在竣工后的10年内修复结构缺陷，并在1年内处理任何安装缺陷。