【大坑西】助民间参与重建　规划师用专业技术冀迫城规回应民意

半世纪前，由一众绅士牵头的“平民屋宇有限公司”，以非牟利团体身份用优惠地价在石峡尾兴建廉租屋大坑西新邨，地契写明要租给低收入人士。半个世纪后，董事变了地产商申请重建，房屋将会出售，这与希望继续租房屋的居民意愿大相径庭。城规会即使收到九成意见反对方案，重建计划还是在6月获批准了，只指明要安置好居民。
有规划师看不过眼，协助居民入纸修订大纲图，将民间声音带入常被财团及政府垄断的城规会体制：限定重建后八成半为资助出租单位、商店由非连锁店经营，这是香港规划历史上未见过的修订申请。然而，民间规划，谈何容易？

当年优惠地价建邨　重建资助房屋不再

近60年楼龄的大坑西新邨（俗称大坑西）是香港最后一条私人廉租屋邨，当年获优惠地价批地及低息贷款，由志愿团体“平民屋宇有限公司”（下称“平民屋宇”）兴建，地契规定兴建最少1600个单位给低收入人士出租。平民屋宇首批董事全是城中富豪或名人，如东亚银行主席李国宝父亲李福树等10人；董事名单现有李国宝、恒地主席李兆基等。

大坑西重建多年来只闻楼梯响，2014年一度传出李兆基欲捐出地皮，直至本年3月平民屋宇提交城规会的方案中，写了将会有6座27至41层大厦分两期重建，安置方案包括现金补偿、购买资助房屋单位，以及租住部分单位到2024/25年。但是，2024/25年后租住的居民是否要走呢？方案没写。

平民屋宇的重建申请收到1594份意见，当中1484份均反对申请，主要不满安置方案。不过，重建计划仍获城规会有条件通过，只在“指引性质的条款”（advisory clause）列明：申请人（平民屋宇）与住户在安置问题达成协议前，不得修改地契。

安置问题只放指引条款　无法定效力

规划师林芷筠认为，将安置问题放在指引条款，是个“无力的要求”，没法定效力：“没一定要求，部门会说：‘有说最好喇，参考下喇’，最后没有都不能迫。”

如此，重建后有没有出租单位，最后的把关便去了修改地契的过程，亦即地政署。她说，那却是个不公开的过程，不肯定地政署能做到什么：“大坑西重建，没写明房屋类型，因为那是政策性的议题，运房局当时没出声，大概因为不想‘揽上身’吧。”

当区区议员谭国侨指，平民屋宇在重建方案提交上城规会前，没正式跟居民对话过。居民大多希望政府介入重建，在重建政策下得到安置住下去。据2011年人口调查，大坑西三成居民为65岁以上长者，是全港平均数的一倍。大坑西居民权益关注组发言人欧阳洁珍指，过去居民一直没资格申请公屋，因大坑西已是私营“公屋”，连居屋也不能申请，而邨内不少是年老居民：“如果拿了积蓄买楼，又怎会有钱吃饭呢？”故居民希望重建后以资助模式续租。

民间规划师义撰技术文件　迫政府回应

林芷筠任职于私人公司，深明城规会体制忽视民意：“我日常工作要应对客人，大约七成是私人发展商或业主，三成是政府部门。目标都是完成一项研究，或是令一项申请通过，过程中，回应公众及周边社区的意见并非重点，因为制度没要求这样做。”

她在6月开始跟居民共议要是安置方案获批应如何对策：“示威游行，只会得到一两日的关注。”她指出，虽然居民的声音从不在体制内被反映，但体制仍容许公众以（城规会条例）12A入纸（修订大纲图）迫他们回应。”于是，她发挥自己的专业协助居民将意愿写一份技术性文件出来。

七八月期间，林芷筠在跟深水埗社区发展关注组合作做了一份问卷调查，在深水埗街头访问了400多位市民，当中约八成是原区居民，但调查对象不只限于大坑西居民，是因为需要更多廉租屋是整个社会的声音。

问卷调查出来后，林芷筠更看到平民屋宇“没跟街坊倾过”：“例如方案会建老人中心，但街坊想要的却是老人院，不只是玩乐的设施。”

城规会一般而言只审批土地用途，“没角色要监察房屋类型”，而林芷筠看到居民的意愿更包括希望将来有小店，而非连锁式商店，她也有怀疑过：“写到那么specific，行吗？”但又觉得，不如让政府回应：“要部门答，为何‘唔work’，总不能每次说没有先例就拒绝。希望可以藉他们的回应突出政府的思维。”

望八成半公屋价出租　 小店经营舖位

林芷筠认为，民间规划就是为一个团体的意愿整合，求同存异：“当政府或私人业主的项目大多以成本效益、省时、简化程序的原则去做，民间规划更重视的是社区将来如何使用。居民以使用者的角度去看，与高高在上的政府及私人业主有不一样的视野。”

她用了整整一个月公余时间撰写一份22页长的申请文件大纲框架和理据。过程中，她就像街坊的技术支援一样：“我接收了街坊的意愿，再想想如何写成技术文件。”

大坑西邨居民徐均权上月就石硖尾分区计划大纲核准图作出修订。由于调查结果显示，五成多受访者认为重建后应以公屋形式出租，四成认为应同时有公屋及资助房屋。最多人认为公屋与资助房屋的比例则该是5比1，故决定民间的申请决定规定该地带上的85%房屋作资助出租房屋，建议租金定价与公屋租金看齐、限定商店由独立小商户经营。

不过，由于重建方案已获批，即使城规会通过民间修订申请，亦只能在平民屋宇有修订或重新提交方案时对其有限制作用。而城规会委员潘永祥亦指，城规会只会看申请是什么用途，一般不会规定它用作卖或租，那是地主及地政署地契考虑的范围。

学者：制度不利民间规划

城规会过去不时被批评为橡皮图章，纵面对大量反对信，亦阻不了它通过新界东北发展等申请。中大地理及资源管理学系教授伍美琴指出，城规会整个制度不利民间规划：“它是为由上而下的规划而设。香港连社区规划都没有，又怎会有法例典章方便市民做民间规划？H15喜帖街纵使拿了规划师学会的奖，仍然未能符合城规会的技术规定。”她补充，城规会的委员全由政府委任，未必能体察民间需要。

林芷筠也看到，这种体制令到民间与政府长期处卡拉锯状态：“现时政府在每区都会找地建屋，但公开时已是决定了，社会就有反弹。其实政府和市民两面都好费力，规划署又觉得自己是磨心，审批完社区又不喜欢。这几年间那么多矛盾，都知道不能长久下去，但又好像不敢做些什么改变，好像麻木了。”

近年多了民间规划，林芷筠认为，虽然政府最终一定不会100%接受民间的倡议，但可能会吸纳少许元素加入计划之中：“有这些可能性，都好过没有。”她认为民间规划并非“只是文件上去打”，同时亦需筹备一个campaign，争取多点民间支持及引起社会讨论。这次经验可让其他团体参考，累积民间规划的经验：“在体制未有巨大改变前，唯有行多一步帮居民。长远来说，我们会吃力，如果吃力完又没成果，会灰心。”