发展商低价投地天价卖楼　最赚尽新盘“面包价”高“面粉价”八倍

地价与楼价从来没有必然关系，皆因地价再平，卖楼时的定价亦“高不可攀”。《香港01》统计今年开售其中10个新盘，全部都未有因为当年购地时地价“低水”而开价“手软”，个别“面包价”较“面粉价”更高出4至8倍，“面粉发酵程度”最夸张为远展旗下沙头角尚澄，地皮4年前仅以每呎楼面地价1,100余元投得，近日却以每呎逾1万元出售，扣除成本后仍大赚八成。

地价与楼价的非必然关系，最佳例子莫过于97年信置于金融风暴前以逾118亿元投得小西湾现蓝湾半岛地皮，每呎楼面地价5,370元，其后增地积比，楼面地价更降至4,500元，但2000年推售时楼市已爆煲，首批单位均价仅4,288元，尚未扣建筑成本及利润已“蚀大本”。

市况逆转下，贵买平卖实属“为世所逼”，但一般正常情况，无人会做蚀本生意，旺市更是商家赚取暴利的最佳时机。

事实上，发展商卖楼的定价，除地价外，亦会考虑其他因素，诸如建筑成本、经济环境及其他新盘竞争等。建筑成本因素相对稳定，而同业竞争大可在推盘步伐上调节，避同期推售，故只要经济环境向好，发展商愈高开便赚愈多。

低地价仅增加发展商利润空间

又如2014年新地以4.3亿投得屯门良德街限量地（现称珀御），每呎楼面地价仅2,571元，较当时的估值下限再低8%，地皮原限建270个单位，及后获批多建19%至共321伙。上月项目开售，首批折实呎价达12,748元，较每呎地价高出四倍，假设建筑成本每呎4,000元，连同地价及发水因素等，利润仍有五成多。

多年来，地价的高低都被指是影响楼价的主因。不过，旺市下，低地价其实仅为发展商带来更大的利润空间，消费者在楼价上未有直接受惠，全港冀盼上车的小市民，近日在楼市飊升的大环境下，只能望着数字上不断创“天价”纪录的楼市，苦候一个觅得蜗居的渺茫机会。